можно ли выкупить комнату в общежитии
Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры
Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.
Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.
Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.
В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
Пошаговая инструкция для коммуналки
С чего начать и что нужно знать?
Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).
Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников
Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.
При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.
Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.
Какие документы нужны, чтобы продать?
Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:
Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?
Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки
От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:
Заключение договора и регистрация
Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.
После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Правила и порядок для общежития
При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:
Обязательно ли участие нотариуса?
Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.
Подводные камни и риски
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Как продать комнату в коммунальной квартире
Если у покупателя ипотека
В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.
Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.
Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.
История коммунальных квартир
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.
Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.
Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Как заказать выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Если вы владеете долей в коммунальной квартире, сразу обратите внимание покупателя на это. Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке.
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.
В извещении обязательно указывать цену комнаты. Ее можно установить самому, но в последующем продать комнату надо именно по этой цене. Иначе можно было бы обойти преимущественное право покупки: предложить комнату соседям задорого, а продать постороннему лицу задешево.
Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.
Как передать извещение. На руках должно остаться подтверждение, что соседи получили извещение о продаже комнаты. Поэтому его можно передать так:
Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.
Направить извещение надо каждому собственнику в коммуналке по адресу его регистрации. Если не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры. Сохраните почтовую квитанцию: она является доказательством отправки извещения.
Как отсчитывается срок извещения
Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.
Отследить, когда адресат получит извещение, можно через сайт Почты России по номеру почтового идентификатора.
Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.
Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.
Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.
Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.
С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.
Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.
Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.
При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.
Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.
Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику. Это:
Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.
Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.
Если комната в общей собственности. По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда комната приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Если комната в общей собственности, к договору купли-продажи еще надо будет приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.
Если комната куплена в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов, независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.
Если вы купили комнату в коммунальной квартире в браке и у вас нет брачного контракта, покупатель, скорее всего, попросит нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Это необязательный документ для Росреестра, но согласие — это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
Если у вас есть брачный контракт и в нем установлен режим раздельной собственности на комнату, получать согласие не нужно.
Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку документов для Росреестра необходимо приложить:
Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.
Документы для банка покупателя. Если у покупателя ипотека, в Росреестр не нужно подавать никакие дополнительные документы. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.
У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
По закону для продажи комнаты в коммуналке никакие другие документы не требуются. Но на практике покупатели часто просят показать им:
Оплатить коммуналку. Долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен.
Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.
В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.
Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.
Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.
Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.
Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если вы продаете долю в коммунальной квартире, то основной договор купли-продажи надо будет заверять у нотариуса, поэтому и предварительный договор тоже. При этом предварительный договор можно заверить у одного нотариуса, а основной — у другого.
Взять задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить комнату и в качестве гарантии, что вы не продадите ее другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.
Если сделка идет по плану, покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за комнату после ее передачи. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если наоборот — придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Аванс возвращается покупателю в любом случае в первоначальном размере.
Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.
Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.
Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.
Если продаете долю, то в договоре должен быть список остальных собственников и их доли.
Если у вас право собственности на долю в коммунальной квартире, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса. А вот с договором купли-продажи комнаты все не так однозначно. Законодательство требует нотариального удостоверения договора именно при продаже доли в недвижимости. Комната же является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в нем.
Но при продаже комнаты покупателю всегда переходит доля на общее имущество квартиры: туалет, кухню, коридор и другие комнаты, которыми жильцы пользуются вместе. Нельзя продать комнату, не продав долю в праве на общую кухню.
Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять. А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения. Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.
Если вы удостоверили договор у нотариуса, он сам должен отправить в Росреестр все заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже.
Если нотариального удостоверения не было, заявление можно подать так:
Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 3 рабочих дней, если подали заявление через нотариуса, и в течение 9 рабочих дней — если через МФЦ.
Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.
Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:
Вы можете выбрать любой удобный способ.
Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.
Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.
Аренда депозитарной банковской ячейки. Покупатель может поместить деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 Р до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.
Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.
В акте стороны прописывают, что комната передана новому владельцу. Также часто отражают состояние комнаты и отсутствие претензий у покупателя. Иногда стороны указывают в акте, что они завершили все расчеты, и комната передается без долгов по коммунальным платежам.
Если в договоре указано, что комната передается по акту приема-передачи в момент подписания договора, то Росреестр может отказаться регистрировать переход права без акта.
Если же в договоре написано, что комната передается по акту приема-передачи после регистрации перехода права, то для Росреестра акт не нужен.
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.