можно ли выкупить земельный участок находящийся в аренде под огородничество
Как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде?
Куплен дом, земельный участок в аренде с 2001 г. Как оформить участок в собственность?
В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника (в вашем случае собственник – муниципальное образование) этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (продавец дома) вправе переуступить вам права и обязанности по договору аренды на оставшийся срок аренды без согласия собственника участка при условии уведомления муниципалитета. Поэтому одновременно с договором купли-продажи дома необходимо заключить договор переуступки права аренды земельного участка.
На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вопрос выкупа земельного участка в собственность за плату вы должны решать с собственником, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Размер стоимости выкупа будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка (есть в публичной кадастровой карте Росреестра) и процентной ставки (от 1,5 до 25% от кадастровой стоимости) выкупа, которая определяется региональными (местными) нормативными правовыми актами.
Можно ли выкупить огородный земельный участок у администрации?
Есть ли смысл просить участок под индивидуальное огородничество без торгов (п.19 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ), чтобы потом его выкупить? Если на нём построить какое-нибудь нежилое строение, будет ли это основанием для его выкупа до окончания срока аренды? И ещё, смущает вот эта статья — п.15 ст.39.8 ЗК РФ.
Ответы на вопрос:
Если же земля будет под огород, то только огород и может быть там. Никаких строений, жилых домов. Если ы возьмете землю под огородничество, построите на нем нежилое строение, то права на выкуп земли не возникнет у Вас.
согласно положениям СК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Пишут вам тут чё попало. Из вопроса не понятно, а это существенная разница, или вы стоите там уже на законных основаниях и хотите большего или вы прохожий. П.15 ст.39.8 ЗК РФ. Если у вас земля в аренде то при запросе на главу администрации вы пользуетесь преимущественным правом выкупа этой земли. Без торгов. Все решаемо.
В статье 39.3 СК РФ Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов сказано что без проведения торгов осуществляется выкуп земельных участков на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений
В вашей ситуации, чтобы выкупить в собственность участок без торгов на основании ст 39.3 СК РФ нужно получать разрешение на строительство на земле под огородничество нежилого строения
По сравнению с садоводческим или дачным земельным участком, земля для огородничества имеет самое узкое разрешенное использование. Вы не получите разрешение на постройку нежилого строения. Строительство возможно только на землях под садоводство,
Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В соответствии с классификатором ВРИ на земельных участках под огородничество ВРИ 13.1 предусмотрено осуществление следующей деятельности:
Выращивание картофеля, овощей, ягод, бахчевых и иных культурных растений.
Возведение некапитальных строений
Возведение некапитальных хозяйственных построек, где можно хранить выращенный урожай и сельскохозяйственную технику.
СК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Статья 39.20 СК разъясняет приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.
А также есть разъяснение Верховного суда по подобному как у Вас вопросу: если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016).
К такой ситуации применяются нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в п. 21 ст. 3 которого сказано: если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 СК РФ. Это положение применяется также, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Вы можете испросить земельный участок без торгов для ведения огородничества только не по п.19 ст.39.6 СК, а по п.7 ст.39.6 СК
А вот срок аренды указан в п.12 ст.39.8 СК
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества
Далее построитесь и попросите участок в собственность на основании ст.39.20 СК
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)
СК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов;
7) садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества
Ответы на уточнение:
Не тем путем собираетесь идти. На земле, предназначенной под огородничество, построить жилой дом не сможете. Это будет нецелевое использование земельного участка. Ст.8.8 КоАП РФ.
Людмила, я Вам объяснил, на таком участке Вы, к сожалению, ничего не построите, он предназначен для строго определенных целей, поэтому, это не выход из положения.
Отвечаю. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества 1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.
3.Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства.
Тогда делайте все согласно ст.40 Градостроительного кодекса РФ.
Так, согласно ч.1 ст.40 ГК РФ
Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Далее (та же статья)
2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается. (в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
4. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
5. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.
6. Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Как правильно распорядиться участком для огородничества?
Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, могут иметь различное целевое назначение, определяющие виды разрешенного использования таких участков. Возможная деятельность на участках для огородничества зависит от категории земли, к которой они относятся, и зонального распределения на местности.
Огородничество и садоводство
Правовое регулирование земель, предназначенных для садоводства и огородничества, осуществляется:
Участки с целевым назначением «садоводство» предназначены для выращивания различных сельскохозяйственных культур и для строительства капитального жилого строения, согласно ст. 1 ФЗ № 66.
Участки для огородничества, в отличие от садовых, предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений. Строительство капитального жилья на огородных участках запрещено, возможна только установка временных бытовок и вспомогательных построек без фундамента.
Участки под огородничество
Огородничество – это один из видов разрешенной деятельности на земельных участках, относящихся к категории:
Участки для огородничества могут как принадлежать гражданам на правах собственности, так и предоставляться им от местных муниципальных властей в долгосрочную аренду.
Согласно всероссийскому классификатору видов разрешенной деятельности, на участках с целевым назначением огородничество можно осуществлять:
Выращивание многолетних плодовых деревьев (яблонь, груш и т.д.) на участке под огородничество не допускается.
Важно учитывать, что возведение временных построек возможно только на участках для огородничества, относящихся к землям городских поселений при наличии соответствующего зонального распределения. На полевых участках, относящихся к сельскохозяйственным землям, возведение временного жилья запрещено.
Как перевести участок для огородничества в ИЖС?
Участок под постройку жилья (ИЖС) предполагает возведение жилого дома до 3-х этажей для проживания и выращивания растительных культур, в том числе многолетних.
Участки для огородничества переводят в ИЖС, чтобы получить возможность строительства капитального жилья и других построек (гаража, сарая и т.д.).
Существует два пути перевода участка под огородничества в ИЖС:
Если владелец огородной земли сельскохозяйственной категории не планирует после постройки дома активно заниматься сельским хозяйством, лучше перевести участок в категорию земель поселений и сразу запросить необходимое целевое назначение – постройка жилья. Важно учесть, что изменить категорию участка для сельского хозяйства на землю поселения можно только в том случае, если такой участок граничит с данным поселением.
Документы
Для перевода земель из сельскохозяйственной категории в землю населенных пунктов физическому лицу потребуются следующие документы:
Экологическая экспертиза заказывается в региональном отделении природопользования и оформляется в течение 2-4 месяцев.
Алгоритм процедуры
Смена категории земли осуществляется в следующем порядке:
Заполняя ходатайство, заявитель указывает причины для смены категории земли (необходимость постройки жилья), и обосновывает законность процедуры.
Также следует указать предпочитаемое целевое назначение участка (ИЖС) и вид разрешенного землепользования (малоэтажное строительство жилья).
Положительное решение будет принято при следующих условиях:
При отказе в переводе земли заявителю выдаётся письменный список причин, подписанный уполномоченным лицом. После получения копии акта о смене категории земли заявитель может начинать строительство жилья.
Смена ВРИ городского участка
Если участок под огородничество относится к городским землям, то для смены его разрешенного землепользования на малоэтажное личное строительство, необходимо обратиться в городскую администрацию с заявлением, в тексте которого указать:
После принятия заявления власти назначат публичные слушания, на которые будут приглашены соседние землепользователи. По итогам слушаний решение об изменении ВРИ участка под огородничество будет принимать комиссия на основании плана развития городской территории и высказанных на слушании замечаний.
При положительном решении комиссии составляется акт о смене вида землепользования участка и вносятся соответствующие изменения в ЕГРН, при отказе заявитель может оспорить решение комиссии в судебных органах (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).
Как оформить землю в собственность?
Если земля под огородничество находится в некоммерческом товариществе, то её можно оформить в собственность бесплатно, если городские власти предоставили территорию данному товариществу до октября 2001 года. Для оформления участка в собственность потребуются следующие документы:
При отсутствии кадастрового паспорта достаточно составить схему границ участка и заверить её у руководства огородным товариществом, к которому относится участок.
Справку об обременениях можно заказать в МФЦ, обратившись с паспортом и уплатив пошлину в размере 300 рублей.
С данными документами необходимо обратиться в муниципальный департамент по землеустройству и написать заявление на предоставление участка под огородничество в собственность.
Далее заявитель представляется, указывает свои паспортные и контактные данные, после чего излагает просьбу о предоставлении участка под огородничество в собственность, и указывает сведения об участке:
Заявление рассматривается в течение месяца, в течение которого сотрудники департамента по землеустройству принимают решение о предоставлении участка под огородничество в собственность или об отказе.
После решения о предоставлении участка под огородничество в собственность, заявитель обращается с копией данного решения в МФЦ, приложив к нему:
Через 10 дней после обращения в МФЦ сведения о собственнике участка для огородничества вносятся в единый реестр недвижимости. При необходимости подтвердить право собственности на участок, собственник может заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ.
Как грамотно оформить право собственности, вы можете прочесть в нашей статье.
О всех нюансах выделения доли из общей собственности вы можете узнать из нашей тематической статьи.
Заключение
Земли с целевым назначением «огородничество» не предназначены для строительства капитального жилья. Чтобы получить возможность строительства на таких участках, следует сменить их вид разрешенного землепользования на участок населенного пункта для индивидуального жилищного строительства. Чтобы сменить ВРИ участка, или оформить его в собственность, следует обратиться в муниципальную администрацию с документами на землю.
Выкуп оформленного в аренду участка земли без торгов
Есть земельный участок, оформленный в аренду на 49 лет. Категория земель для ЛПХ, находится в населенном пункте (Московская обл., Рузский р-он). Арендуем землю с 2011 года, арендные платежи исправно платим. В мае этого года обратились в местную администрацию за консультацией по вопросу выкупа земли без торгов. Консультация была в устной форме, начальник земельного отдела посмотрела документы и уверила, что на нашей категории земель ЛПХ мы можем строить дом, баню или гараж (на выбор), но постройка должна быть на капитальном фундаменте. На нашем основном участке уже есть дом (оформлен в собственность), возвели на арендованном участке баню. Строение на капитальном фундаменте, постройку зарегистрировали, документы о собственности на руках (выписка из ЕГРН). Арендованный участок примыкает к основному. На наше заявление в администрацию пришел отказ с указанием следующей причины: цель предоставления земельного участка не достигнута, так как на испрашиваемом земельном участке расположен объект вспомогательного назначения. Сотрудники администрации ввели меня в заблуждение. Есть ли у меня правовые основания для обжалования отказа? На нормы какого закона мне можно опираться в своих требованиях к администрации заключить со мной договор купли-продажи арендованного участка? Имею ли я право претендовать на перевод в собственность земельного участка без торгов?
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа «земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса».
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ «если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».
Таким образом, на основании вышеизложенных норм вы имеете право на приобретение арендуемого земельного участка в собственность без торгов.
Возможно, вы получили отказ из-за того, что к заявлению был приложен неполный комплект документов.