можно ли выкупить земельный участок под объектом незавершенного строительства
О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2008 г. N 4917/08
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи: Осиповой Н.В.,
судей: Медведевой А.М., Полубениной И.И.,
рассмотрел в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 по делу N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 по тому же делу,
индивидуальному предпринимателю Костюкову Н.А. в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановления суда кассационной инстанции от 27.02.2008 отказать.
Судьи
А.М.МЕДВЕДЕВА
И.И.ПОЛУБЕНИНА
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2007 г. N 15392/07
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего И.И. Полубениной,
Судей: А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 по делу N А21-3058/2006,
Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства
Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости обладает определенной спецификой. Концепция законодателя такова, что по статусу вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания на то закона, однако применительно к строящимся объектам (объектам незавершенного строительства) необходимо выполнение ряда условий для признания их объектом недвижимости.
К таким условиям можно отнести следующие:
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Неправомерное использование участка грозит административной ответственностью
За использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, статьей 7.1 КоАП РФ предусматривается административная ответственность (дело № А40-12687/2016, дело № А40-4327/15) в виде наложения штрафа:
Если кадастровая стоимость земельного участка определена:
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена:
1. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
Аренда земельного участка для завершения строительства
В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).
Вместе с тем, урегулирован вопрос предоставления земельного участка в аренду собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.
В первую очередь обращу внимание на следующие аспекты предоставления земельного участка для завершения строительства:
Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.
Срок нового договора составляет до трех лет в случае предоставления земельного участка первичному собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли
Суды по-прежнему испытывают сложности при рассмотрении дел о выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса и приватизационного законодательства, и ВС РФ приходится их поправлять. 3 мая он опубликовал мотивированное определение по делу ООО «Загорская МПМК», которая несколько лет боролась с местным муниципалитетом за право выкупить по льготной цене в 2,5% от кадастровой стоимости 21 715 кв. м земли под своими объектами.
Такая возможность была у тех участников приватизационного процесса, которые успели переоформить право постоянного пользования на аренду до 1 июля 2012 года. После этой даты выкуп можно произвести на общих основаниях за плату, которая устанавливается органами местного самоуправления, — существенно более высокую. Она может доходить до 100% от кадастровой стоимости, отмечает Ирина Афанасьева, юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы VEGAS LEX.
Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет. Но коллегия Верховного суда в составе Галины Поповой, Елены Борисовой и Алексея Маненкова обратила внимание на всю историю взаимоотношений предприятия и Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и, по мнению Елены Мякишевой, адвоката юридической группы «Яковлев и партнеры», сформулировала важный для практики подход.
История эта заключается в том, что ЗМПМК неоднократно (в сентябре 2010 года, мае 2011-го и марте 2012-го) обращалась к местным властям с заявлениями о переоформлении права постоянного пользования землей на право собственности. В ответ муниципалитет предлагал взять участок в аренду, но, когда 17 февраля 2012 года предприятие подало уже такое заявление, последовало молчание длиной в год, а затем — отказ, датированный 15 февраля 2013 года. И только после судебных разбирательств, закончившихся в пользу ЗМПМК, договор аренды был заключен.
«Если орган уклонялся…»
Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.
В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%». Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.
Такая позиция в совокупности с ранее принятыми определениями свидетельствует о наличии последовательного подхода по защите добросовестных собственников недвижимости от неправомерных действий, считает Мякишева из «Яковлев и партнеры». «Закреплен важный вывод: если орган уклонялся от переоформления договора бессрочного пользования на договор аренды, то для выкупа участка по льготной цене значение имеет факт обращения с заявлением о переоформлении до 1 июля 2012 года, а не факт заключения договора аренды до этой даты», — отмечает Мякишева. Впрочем, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский считает, что выводы ВС только подтверждают ранее сформировавшуюся практику.
Для отмены решения оснований не имелось
Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».
Тут коллегия ВС тоже упомянула подход ВАС. «Хотя в [ст.36 ЗК] не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС от 23 декабря 2008 года № 8985», — говорится в определении ВС. По его мнению, у апелляционного и окружного судов не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции.
Споры с объектами незавершенного строительства
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.
Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Правовой режим ОНС до его госрегистрации
В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.
Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.
Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.
Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).
Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.
Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС
Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.
Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.
Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.
Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.
Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]
При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).
Признание права собственности на ОНС в судебном порядке
Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.
В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.
С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.
И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.
Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.
Но тогда, что это? Исключение из общего правила?
Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]
Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).
Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.
Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.
Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.
И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Споры о разделе ОНС между супругами
Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.
Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.
Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).
В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.
Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).
К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.
Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.
Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.
Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.
В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.
Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.
Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?
[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.
[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.