что лучше ипотека или жилищный кооператив
Роман Василенко: Жилищный кооператив как способ решения квартирного вопроса
Кооператив создает условия для приобретения жилья согражданам, которым трудно воспользоваться другими вариантами приобретения квартиры. Например, трудно получить банковский кредит или не у кого взять в долг. Не говоря уже о том, что у них отсутствуют собственные или семейные средства в достаточной сумме на единовременную покупку квартиры.
Это учащиеся или только начавшая работать молодежь; пожилые люди; лица с ограниченными возможностями здоровья (ОВЗ); люди, не имеющие постоянного официального дохода высокого уровня.
Какие условия предлагает кооператив, например, для молодежи?
Поясню, что приобретение жилья кооперативом предполагает внесение пайщиком первоначального паевого взноса не менее 35% от стоимости желаемой квартиры. Остальные 65% предоставляет кооператив, причем на беспроцентной основе.
Мы приобретаем для пайщиков квартиры только на вторичном рынке. Пайщик оплачивает услуги по юридической проверке и оценке приобретаемой в его интересах квартиры и весь период членства в кооперативе платит небольшие членские взносы. В период возврата средств (не более 10 лет) квартира находится в собственности кооператива.
В приобретенной для него квартире человек проживает бесплатно и вносит коммунальные и налоговые платежи за свой счет. Как только он погашает долг перед кооперативом, квартира переходит в его собственность.
Есть немало молодых людей, которые приобрели квартиру с помощью кооператива уже на первых курсах вуза, пусть небольшую, но свою! В долгосрочной перспективе ежемесячные выплаты паевых средств, предоставленных кооперативом, плюс членские взносы в кооператив в сумме обходятся гораздо меньше, чем плата за арендуемую квартиру.
Молодые пайщики зачастую достаточно быстро расплачиваются с кооперативом за приобретенную для них квартиру, и она переходит в их собственность. Можно будет, продав ее, приобрести большую квартиру самостоятельно или опять же с помощью кооператива.
Мы видим впечатляющий рост числа молодых пайщиков. К началу второго полугодия 2020 года число пайщиков кооператива «Бест Вей» не старше 35 лет достигло 20%. А общее число пайщиков кооператива превысило 10 тыс. человек.
Расскажите о возрастных пайщиках кооператива.
Это более 7% наших пайщиков, и их число растет.
Дело в том, что верхней возрастной границы для вступления в кооператив нет. Пайщиком кооператива можно стать в возрасте и 70, и 80 лет. В «Бест Вей» есть пайщики, разменявшие седьмой десяток. Если раньше люди в возрасте при покупке квартиры могли рассчитывать преимущественно на свои собственные средства, то теперь они могут воспользоваться помощью кооператива.
Кооператив очень важен и для людей с ограниченными возможностями здоровья. Сегодня в нашей стране имеются варианты приобретения квартиры для этой категории населения. Например, есть государственные программы предоставления жилья и сертификаты на его приобретение для детей-инвалидов, воспитывавшихся в интернатах за счет бюджета.
Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья
Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
Чем отличается «первичка» от «вторички»
По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:
• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;
• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.
Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.
Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.
Как приобрести первичное жилье
Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:
• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.
• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.
• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.
Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.
Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.
Правда о льготной ипотеке от застройщика
Правда о льготной ипотеке от застройщика
Льгoтнaя cтaвкa oт зacтpoйщикa yвeличивaeт cтoимocть квaдpaтнoгo мeтpa жилья. B бoльшинcтвe cлyчaeв бpaть ипoтeкy co cнижeннoй cтaвкoй нeвыгoднo.
Бaннepы, caйты, oбъявлeния в гaзeтax и жypнaлax пecтpят peклaмными пpимaнкaми. 3acтpoйщики пытaютcя зaвлeчь клиeнтa вceми дocтyпными cпocoбaми: дapят oтдeлкy или пapкoвкy, дaют cepьeзныe cкидки, нe бepyт пepвoнaчaльный взнoc или oтклaдывaют ипoтeчныe плaтeжи дo oкoнчaния cтpoйки.
Пoчти кaждый зacтpoйщик пpeдлaгaeт oфopмить ипoтeкy пoд oчeнь низкий пpoцeнт — нaпpимep, пoд 5% гoдoвыx. B ycлoвияx пpoceдaющeгo cпpoca y кoмпaнии пpocтo нeт выбopa — этo вoйнa зa клиeнтa.
Кaжeтcя, нeльзя пpoпycкaть тaкoe цeннoe пpeдлoжeниe: 5% — этo пoчти в двa paзa нижe, чeм в cpeднeм пo pынкy. К coжaлeнию, тaк тoлькo кaжeтcя: нa caмoм дeлe ocтaвшyюcя чacть вcё paвнo пpидeтcя oтдaть. Ecли нe бaнкy — тaк зacтpoйщикy, кoтopый зaбoтливo вoзмecтит кpeдитopy yпyщeннyю выгoдy, a пoтoм включит pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Кaк этo paбoтaeт
3acтpoйщикy пpиxoдитcя пocтoяннo взaимoдeйcтвoвaть c бaнкaми: чтoбы пoлyчить aккpeдитaцию, ycкopить пpoцecc выдaчи кpeдитa или дoгoвopитьcя oб ycлoвияx. Пoчти 70% oт чиcлa вcex клиeнтoв зacтpoйщикa — этo ипoтeчныe клиeнты. Пoэтoмy бaнк и зacтpoйщик — пapтнepы: oни пoмoгaют дpyг дpyгy пoлyчить кaк мoжнo бoльшe пpибыли и дeлят клиeнтoв мeждy coбoй. Льгoтнaя ипoтeкa — иx oчepeднaя oбoюднaя дoгoвopeннocть.
Cмыcл дoгoвopeннocти в тoм, чтo зacтpoйщик пoкpывaeт нeдoпoлyчeннyю бaнкoм выгoдy cpaзy из cвoиx cpeдcтв. Бaнкy тaк тoлькo лyчшe: oн пoлyчит пpoцeнты гapaнтиpoвaннo и в caмoм нaчaлe кpeдитнoгo cpoкa. Дaжe ecли клиeнт peшит пoгacить ипoтeкy дocpoчнo, бaнк ocтaнeтcя в oщyтимoм плюce. 3acтpoйщикy тoжe xopoшo: вo-пepвыx, льгoтнaя cтaвкa cильнo пoвышaeт пpивлeкaтeльнocть пpeдлoжeния; вo-втopыx, кoмпaния нe тpaтит лишнeгo. Bcё, чтo зacтpoйщик oтдacт бaнкy, пoтoм включaт в cтoимocть квapтиpы.
Нeдoпoлyчeнныe пpoцeнты вoзмecтит нe зacтpoйщик, a пoкyпaтeль. Eмy пpeдлoжaт двa вapиaнтa пoкyпки: co cкидкoй или пo льгoтнoй cтaвкe. Cкидкa здecь — вceгo лишь фopмaльный тepмин. Oн нyжeн, чтoбы xoть кaк-тo oбocнoвaть выcoкyю цeнy квapтиpы, кoтopyю пoкyпaют в ипoтeкy co льгoтaми. B cpeднeм, минyc 1% oт гoдoвoй cтaвки yвeличивaeт цeнy жилья нa 3-4%. Ecли cтaвкy cнизили нa 3%, цeнy квapтиpы пoвыcят нa 10%.
Нecyщecтвyющaя выгoдa
Нaшeмy клиeнтy И. пoнpaвилacь peклaмa квapтиp oт зacтpoйщикa: cкидки, низкиe cтaвки и нeплoxиe oбъeкты пoдкyпили мyжчинy. Oн пpoвepил, c кaким бaнкoм coтpyдничaeт зacтpoйщик, и oдoбpил льгoтный кpeдит caмocтoятeльнo.
Кoгдa И. пpишeл к зacтpoйщикy, oкaзaлocь, чтo пo льгoтнoй пpoгpaммe дocтyпны дaлeкo нe вce квapтиpы. A тe, чтo дocтyпны, cтoят нa 500 тыcяч pyблeй дopoжe. Клиeнт нe pacтepялcя — peшил oткaзaтьcя oт льгoтнoй ипoтeки и кyпить квapтиpy нa cтaндapтныx ycлoвияx.
Пoдвoдныe кaмни
Низкиe cтaвки — этo мapкeтингoвый инcтpyмeнт. Oн пoмoгaeт пpивлeчь клиeнтoв тyдa, кyдa oни нe пpиxoдят caми. Пoэтoмy зaчacтyю льгoтнyю ипoтeкy мoжнo взять тoлькo нa кoнкpeтный cпиcoк oбъeктoв. Boзмoжнo, в cпиcкe дocтyпныx квapтиp oкaжyтcя тoлькo нeликвидныe: c плoxoй плaниpoвкoй, видoм нa пpoмзoнy, в кpиминaльнoм paйoнe бeз инфpacтpyктypы или cлишкoм бoльшиe пo плoщaди. Taк пpoиcxoдит нe вceгдa, пoэтoмy yтoчнитe cпиcoк дocтyпныx квapтиp, пpeждe чeм пpиcтyпитe к oфopмлeнию льгoтнoй ипoтeки.
Bтopaя yлoвкa — этo cpoк кpeдитa. Кaжeтcя, чтo cтaвкa в 5% бyдeт дeйcтвoвaть в тeчeниe вcex 20 лeт, нo oбычнo oнa дeйcтвyeт oдин-двa гoдa. Изpeдкa вcтpeчaютcя пpoгpaммы co льгoтaми нa вecь cpoк кpeдитa, нo тoгдa бaнки cтaвят oгpaничeния нa этoт cpoк: oбычнo oн cocтaвляeт oт 7 дo 12 лeт.
Кaк выбpaть cтpaтeгию
B нeкoтopыx cлyчaяx льгoтнaя cтaвкa пoмoжeт cэкoнoмить. Нaпpимep, ecли зacтpoйщик нe cильнo пoднял цeнy, льгoтa дeйcтвyeт дo кoнцa cpoкa, a вы нe плaниpyeтe пoгaшaть кpeдит дocpoчнo. Лyчшe вceгo cecть c кaлькyлятopoм и пocчитaть, вo cкoлькo oбoйдeтcя льгoтa, a вo cкoлькo — paзoвaя cкидкa. Цифpы дaдyт тoчный opиeнтиp.
Глaвнoe — быть ocтopoжным и нe вepить pacчeтaм, кoтopыe пoкaзывaeт caм зacтpoйщик. Цифpы — дeлo тoнкoe, пoдмeнить фaкты oчeнь пpocтo. Нa вcякий cлyчaй, лyчшe cecть и пepecчитaть eщe paз.
Дeньги любят cчeт
Oднaжды O. пoxвacтaлcя, чтo yдaчнo peфинaнcиpoвaл ипoтeкy: вмecтo 11% пoлyчил 8,75%. Пpaвдa, пpишлocь зaплaтить кoмиccию: 4% oт вceй cyммы кpeдитa. Ceйчac плaнax O. — пoгacить ипoтeкy дocpoчнo, в тeчeниe 6 лeт. Бpoкepы «Этaжeй» cpaзy ycoмнилиcь в выбope мyжчины.
Mы взяли кaлькyлятop и пocчитaли, cкoлькo cтoит кpeдит O. в пepecчeтe нa peaльный cpoк пoльзoвaния ипoтeкoй. Oкaзaлocь, чтo вмecтo лaкoмыx 8,75% нaш гepoй зaплaтит 10,24%. A кoмиccия бaнкy вoвce нe ycпeeт oкyпитьcя.
Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат
Разбираем популярные способы покупки своего жилья
Разбираем популярные способы покупки своего жилья
Схема работы жилищного кооператива на первый взгляд похожа на систему ипотечного кредитования: желающий получить квадратные метры вносит минимальный первоначальный взнос и берет на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы. Читай, полный аналог платежей по ипотеке. Однако есть и существенные различия.
Процентная ставка
Процентная ставка на ипотеку у банков составляет в среднем 10-15 %, а переплата — в зависимости от срока кредитования, может составить 80-300 %, в то время как жилищный кооператив предлагает условия с нулевой рассрочкой.
«Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, а не кредитная, перед ним не стоит цель получить доход и прибыль. Его единственная уставная цель — улучшение жилищных условий пайщиков, поэтому никаких процентов с предоставленных кооперативом денег ЖК не взимает.
Единственные траты пайщика — это расходы, связанные с самой процедурой приобретения квартиры (юридическая экспертиза, госпошлина, услуги нотариуса) и целевые взносы, необходимые для содержания самой организации: маркетинговые расходы, зарплата штатных сотрудников, аренда офиса, и т. п. Переплата даже с учетом всех этих взносов для пайщика составит от 3 до 30 % от стоимости объекта», — поясняет консультант и пайщик жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов.
Первоначальный взнос
Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.
Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.
«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».
Срок кредитования
Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.
В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.
«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.
Переплата
Основная выгода приобретения квартиры через ЖК — в переплате, которая в разы меньше в сравнении с ипотекой.
Для примера сравним переплату по ЖК и ипотеке при общих условиях: стоимость квартиры 5 000 000 руб., первоначальный взнос 35 % = 1 750 000 руб, срок погашения задолженности 10 лет.
В случае с ипотекой при ставке 12 % переплата составит 2 345 300 руб (46,9 %), ежемесячный платеж — 46 600 руб. Плюс налог на недвижимость и страхование жизни заемщика и самой квартиры.
В ЖК вся переплата составит 510 000 руб (10,2 %), а ежемесячный платеж — 29 100 руб.
Разница по переплате в этом случае составит 1 835 300 руб.
«Стоит ли подождать в очереди полгода, но сэкономить для себя, детей, семьи 1,8 млн. руб? Потратить их на отпуск на море, на хороший ремонт, на образование детей, на еще одну квартиру или для инвестирования в старость?».
Возврат средств
В случае с ипотекой в договоре жилищного займа обычно есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. То есть необходимо согласие банка, после чего он может продать ипотечную квартиру. А, если возникнут долги по ипотеке, то банк продаст закладную. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры. В результате заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, которые по суду будут взысканы из его официальных доходов.
«Если вы пайщик в ЖК, то в любой момент можете выйти из кооператива. Например, человек уехал за границу, и квартиру в России покупать уже не планирует или не может рассчитываться за приобретенный объект. Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы. Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года».
Необходимые документы
Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная.
В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.
Жилищные накопительные кооперативы или ипотека: интересы граждан против банковского лобби?
Белгород. 14.05.2021. ABIREG.RU – Аналитика – По данным Минстроя РФ и банка Дом.РФ, с 2004 года объем ипотечного кредитования в стране вырос в 33 раза. Россияне активно берут банковские кредиты на приобретение жилья, уплачивая банкам немалые проценты. При этом мало кто из граждан знает о существовании альтернативы без переплат в форме жилищных накопительных кооперативов. Почему ЖНК остаются в тени на рынке недвижимости и кому это выгодно, разбирался «Абирег».
Накопительный или строительный?
Для начала необходимо пояснить, что речь пойдет именно о жилищных накопительных кооперативах, которые часто путают с жилищно-строительными. Между ними есть принципиальная разница: если в ЖСК граждане объединяются, чтобы собрать средства и построить для себя один конкретный дом, то в ЖНК люди накапливают деньги на жилье для его приобретения. При этом, в зависимости от устава кооператива, жилье может быть куплено в различных регионах у различных строительных компаний и физических лиц, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
Показательно, что из 85 регионов страны только в 19 субъектах действуют жилищные накопительные кооперативы – в Республиках Башкортостан, Марий Эл, Хакасия, Татарстан, в Крыму и Ханты-Мансийском автономном округе, Самарской, Белгородской, Нижегородской, Саратовской и Свердловской областях, Пермском, Красноярском, Краснодарском, Приморском, Алтайском краях, в Санкт-Петербурге и Москве. По данным Банка России, который контролирует деятельность всех ЖНК, по состоянию на 9 апреля 2021 года в перечень действующих на территории страны жилищных накопительных кооперативов включены 44 кооператива. Правовые, экономические и организационные основы деятельности ЖНК установлены Федеральным законом № 215-ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах».
ЖНК или ипотека: что выгоднее?
Прежде стоит отметить, чем принципиально отличаются механизмы ЖНК и ипотечного кредитования. Ипотека предполагает, что квартира оформляется в собственность жильца, но до окончания выплат остается в залоге у банка. ЖНК отличается тем, что жилье сразу передается пайщику, но остается в собственности кооператива до полного погашения его стоимости. Однако при этом деньги, вносимые пайщиком в счет выкупа квартиры, остаются полностью в его собственности, пока квартира является собственностью ЖНК.
Кроме того, по словам представителей различных жилищных накопительных кооперативов, механизм покупки квартиры или дома через накопление в ЖНК позволяет приобрести жилье в рассрочку на гораздо более выгодных условиях, чем с помощью ипотеки в банке. В чем секрет? Во-первых, в период накопления первой части, дающей право на приобретение квартиры, покупатель вносит деньги в кооператив и на них начисляется доход. Получается такой удобный вклад с возможностью пополнения.
Во-вторых, в отличие от ипотеки, платежи в накопительном кооперативе после приобретения квартиры не аннуитетные, как во всех банках, а дифференцированные, т. е. заемщик в ЖНК ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым платежом уменьшается. Помимо этого, нет дополнительной нагрузки на пайщика в виде сопровождения кредита, обслуживания счета и т. п.
Есть еще один плюс – пайщик получает доход. Участие в кооперативе состоит из двух стадий – стадия накопления и стадия погашения. Так вот на все денежные средства, которые человек вносит на стадии накопления, начисляется доход. По итогу года он распределяется на всех пайщиков в виде процентов на накопления.
ЖНК ЖНК рознь
Надо сказать, что порядок приема в члены кооператива, определение размера, состава и процедуры внесения паевых взносов в различных ЖНК несколько отличаются и зависят от устава кооператива. Сам документ утверждается общим собранием членов ЖНК.
Есть накопительные кооперативы, которые реализуют в основном государственные жилищные программы с использованием дотаций, госзаказов и т. д. Пример такого кооператива – белгородский ЖНК «Новая жизнь». В этом кооперативе пайщикам предоставляется жилье в конкретных домах определенных категорий в соответствии с планом реализации программы.
Отличаются ЖНК по географии выкупа жилья и сотрудничеству с определенным кругом застройщиков. Так, ЖНК «Жилищные возможности» из Казани работает с генеральным партнером – федеральной девелоперской компанией «Унистрой», реализующей проекты в Казани, других городах Республики Татарстан, а также в Башкортостане и Самарской области. В числе преимуществ кооператива – работа по программе Trade In, при которой можно поменять старую квартиру на новую с доплатой. Количество участников программы беспроцентной рассрочки в ЖНК «Жилищные возможности» на 2021 год составило 5,7 тыс. вступивших в кооператив, 2,8 тыс. – это действующие пайщики, всего 4,2 тыс. приобретенных квартир.
Данный ЖНК выкупает квартиры для пайщиков без фиксированной стоимости квадратных метров. А вот жилищный накопительный кооператив «ЖБК-1» в Белгороде как раз предоставляет такую возможность своим пайщикам, что еще более выгодно для покупателей.
Отличие белгородского ЖНК «ЖБК-1» в том, что он позволяет пайщикам вносить денежные средства поэтапно и фиксировать за собой стоимость квадратного метра, которая сложилась на момент внесения денежных средств. Такая же система распространяется на индивидуальное жилищное строительство с поправкой на то, что кооператив не может приобретать землю. Поэтому для покупки дома через ЖНК земля должна быть в собственности члена кооператива. Важно, что в качестве паевого взноса можно использовать материнский капитал.
Такой опыт выкупа квартир и ИЖС по квадратным метрам уникален для России. За 12 лет существования со всей России в кооператив «ЖБК-1» вступили около 8 тыс. человек. Для пайщиков было приобретено больше 2 тыс. квартир по всей стране. Руководство корпорации «ЖБК-1» уже много лет пытается распространить выгодный для граждан опыт на федеральном уровне. Надежность метода продаж квартир по квадратным метрам была проверена в 2013 году Счетной палатой РФ. Также проект ЖНК «ЖБК-1» принят в Агентстве стратегических инициатив. Ежегодно работа Кооператива контролируется и проверяется Центробанком РФ. Однако пока механизм успешно реализуется только в Белгородской области.
ЖНК & ипотека: кому господдержку?
Несмотря на некоторые различия в действующих российских ЖНК, общим для всех жилищных накопительных кооперативов в стране является их некоммерческая форма организации, поскольку такое добровольное объединение граждан создано с целью удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Согласно 215-ФЗ, никакую иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе, равно как и заниматься рекламой своей деятельности. Если быть точнее, ЖНК может привлекать новых пайщиков за счет агитации, но без использования на эти цели средств общего паевого фонда.
С учетом конкуренции на рынке недвижимости, отсутствие профессионального продвижения ЖНК представляется существенным недостатком, особенно на фоне большого количества рекламы об ипотечных банковских продуктах, а также официальной информации о различных мерах государственной поддержки населения и субсидирования процентной ставки для банков.
Основатель строительной корпорации ЖБК-1 (Белгород) Юрий Селиванов уверен, если бы в каждой области на государственном уровне развивали механизм ЖНК, то вовлечение в строительную отрасль в год только 10% накоплений населения (а это порядка 6 трлн рублей) и активизация смежных отраслей увеличили бы объем капиталовложений в экономику на 60 трлн рублей и жилищный вопрос был бы решен у 20-30% населения.
Накопления под защитой
Вступающий в ЖНК обязательно должен быть зарегистрирован налоговой службой в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Интересы пайщиков защищены со стороны государственных контролирующих органов. В частности, работа ЖНК контролируется Центробанком и каждый год проходит обязательные аудиторские проверки. Кроме того, общее собрание членов кооператива ведет контроль над деятельностью ЖНК, то есть любой из пайщиков по требованию может получить доступ к финансово-отчетной документации кооператива. Также в некоторых регионах, например в Белгородской области, деятельность ЖНК дополнительно проверяется местной администрацией, ей дается определенная оценка.
Кроме того, деньги пайщиков, которые направлены в кооператив в виде взносов, защищены от инфляции, так как денежные средства пайщиков вкладываются в реальную недвижимость.
ЖНК в тени
Действующие под надзором государства жилищные накопительные кооперативы могут стать выгодной альтернативой ипотеке, в том числе льготной, и повысить доступность жилья для населения. Тем более что программу ипотеки с господдержкой пока не планируется продлевать во всех субъектах РФ после 1 июля 2021 года.
Однако, несмотря на все преимущества и подходящий исторический контекст, когда ЖНК могли бы получить масштабное распространение, фактически кооперативы остаются в тени ипотечных банковских программ. И главная причина в том, что ЖНК как некоммерческая организация не может заниматься широкой рекламой своей деятельности, поскольку это фактические расходы средств пайщиков. Банки же активно лоббируют собственные интересы, в том числе услуги по ипотеке, с которыми сопряжены смежные услуги ежегодной страховки имущества и жизни заемщика.
Успешный опыт отдельных ЖНК может быть полезен при распространении механизма на федеральном уровне. Но пока соответствующего решения от госструктур, ответственных за исполнение указа президента в части решения жилищного вопроса, нет.
В том, что именно государство должно помочь механизму ЖНК выйти из тени ипотеки, уверен основатель ЖБК-1 Юрий Селиванов: «Если бы государство вместо субсидирования банковских ипотек просубсидировало пайщиков на 15-25%, то сотни тысяч людей вступили бы в кооперативы. Деньги вернулись бы государству многократно в виде налогов со строительного комплекса и налогов смежных отраслей».
Льготная ипотека прекращается. Что дальше?
Само понятие ипотечного кредитования в России всегда на слуху, это понятный и привычный для обывателя термин. Также это приемлемый вариант для тех, кто хочет поскорее получить свое жилье, пусть и с переплатой в виде процентов. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в первом квартале 2021 года банки выдали 390 тыс. ипотечных кредитов. Это на 22% больше, чем за аналогичный период 2020 года. При этом, как отмечает гендиректор ОКБ Артур Александрович, темпы роста ипотечного кредитования замедлились. Он связывает это с тем, что россияне досрочно реализовали спрос на ипотечные кредиты, а также с ростом цен на недвижимость.
Что касается программы льготной ипотеки, то она должна быть временной, считает замглавы ЦБ Ольга Полякова. «С нашей точки зрения, та программа, которая была введена в период кризиса, именно антикризисная и носит временный характер. Поэтому, если мы говорим о продлении, то это должна быть трансформация этой программы. И она должна носить уже более адресный, направленный, социальный характер, в противном случае мы с вами придем к тому, что рынок будет перегрет», – заявила госпожа Полякова. Поэтому, с учетом взлета цен на недвижимость, ждать продления льготной ипотеки не приходится. Очевидно, что это скажется на доступности жилья.
Таким образом, нельзя отрицать, что в условиях непростой экономической ситуации в стране гражданам необходимо предложить альтернативные, доступные варианты приобретения квадратных метров. Будет ли это механизм ЖНК или на основе уникального опыта действующих кооперативов, как в той же Белгородской области, появится какое-то новое, интересное решение – покажет время.