что лучше кудрово или парнас
Что лучше выбрать: Девяткино, Кудрово или Парнас?
В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.
Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой. В проблемах выбора жилья в Девяткино, Кудрово и на Парнасе разобрался портал SPbHomes.
Девяткино
В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.
Транспортная доступность
Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.
К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.
В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.
С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.
Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.
Инфраструктура
Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.
На Мурино и Новое Девяткино приходится пять школ. Поликлиники в Западном Мурино есть, но только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино. Тех, кто вызвал скорую помощь в Девяткино, увезут в больницу во Всеволожск.
По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.
Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).
В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.
Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.
И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.
В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.
Экология
На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.
Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.
Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.
Ценовой диапазон
В Девяткино наблюдается серьезный ценовой разброс. Многое зависит от того, где расположится будущий жилой комплекс и какая копания его возводит. Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на май 2020 года стартует от 74 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.
Парнас, Девяткино или Кудрово, где удобнее жить
Когда речь заходит о бюджетном жилье, выбор покупателей часто колеблется между тремя самыми доступными локациями – Парнас, Мурино и Кудрово. Средняя цена за квадратный метр в в них сопоставима, в каждой есть свои плюсы и минусы. Разобрались, по каким параметрам выигрывает или проигрывает каждый из этих районов.
Парнас
Этот район стал первой из новых локаций, которые начали активно застраивать в нулевые годы. Самую обширную территорию здесь занимают кварталы жилого комплекса «Северная долина», который продолжает расти вверх и вширь.
Плюсы
Эта локация в отличие от двух остальных относится к Петербургу, а не к Ленобласти. Жители Парнаса имеют городскую прописку. Это упрощает пользование бюджетными муниципальными услугами, например, поликлиниками и детскими садами. Плюс городские льготы и пособия немного выше областных.
К несомненным плюсам локации можно отнести наличие собственной станции метро «Парнас». За полчаса по «синей» ветке можно доехать до Невского проспекта. Кроме того, по району неплохо ходит городской транспорт, за что тоже спасибо принадлежности к Петербургу. От станции метро ездят автобусы в пригородных направлениях, например, в Приозерск и Выборг.
Из района есть удобный выезд на КАД, что понравится автомобилистам. На Парнасе хорошо развита торговая и развлекательная инфраструктура. Неподалеку от жилых комплексов располагается ТРЦ «Мега Парнас», гипермаркет «ОКЕЙ», ТРЦ «Гранд Каньон» с кинотеатром, ресторанами, детским парком развлечений, катком. Рядом с метро расположен трехэтажный фитнес-центр.
Минусы
Главный минус Парнаса – его экология. Раньше на месте района была свалка, которая частично осталась недалеко от жилых домов. Теперь на мусорку свозят строительные материалы, для жильцов она не опасна. Но такое соседство выглядит сомнительно. Недалеко от жилых кварталов находится промзона «Парнас». В ней в основном работают пищевые производства, которые не загрязняют воздух и не вредны для жильцов.
На территории жилых кварталов почти нет деревьев. Но вблизи от ЖК находится большой Шуваловский парк. По территории парка течет речка Сторожиловка, в которую впадают стоки от очистных сооружений в поселке Торфяное.
На Парнасе остро не хватает парковочных мест, из-за чего жильцы паркуются на тротуарах и газонах. Новые жилые комплексы здесь строят с учетом необходимых паркингов. Но далеко не все собственники квартир могут позволить себе приобрести место в них.
Цены на недвижимость
В среднем на Парнасе стоимость квадратного метра жилья составляет 112 тысяч рублей. Студию в строящемся доме можно купить от 2,2 млн рублей.
Подберите свой жилой комплекс в нашей подборке ЖК на Парнасе.
Мурино-Девяткино
Плюсы
Главное достоинство Мурино для покупателя – дешевые квартиры от застройщиков.
Минусы
С парковками в локации постоянные проблемы, это бич всех новых районов. В жилых комплексах преобладают наземные стоянки, но даже их недостаточно. В новых проектах застройщики возводят паркинги, однако они не слишком востребованы у покупателей.
В 2019 году в Девяткино 18 детских садов и всего две школы. Несколько застройщиков к концу 2020 года возведут школу на 1175 мест. Поликлиники в Западном Мурино всего две. Новую больницу для микрорайона пока только проектируют.
Зелени в районе почти нет, но нет и никаких производств. С Запада Девяткино окружают поля. Небольшой Муринский парк есть только с Восточной стороны.
Цены на квартиры
На сентябрь 2019 года средняя цена на квадратный метр в районе составляет 78 000 рублей. Студию в строящемся доме в Девяткино можно купить за 1,5 млн рублей. Убедитесь сами в нашей подборке жилых комплексов в Мурино.
Кудрово
Кудрово – город, расположенный во Всеволожском районе Ленобласти. Ближайшая к нему станция метро «Улица Дыбенко» расположена примерно в 2 км от жилых домов. Застройка Кудрово скоро закончится, так как свободных мест в локации почти не осталось.
Плюсы
Из Кудрово есть собственный выезд на КАД. Главной точкой притяжения города остается «Мега Дыбенко» с ее магазинами и развлечениями. Поликлинику построят возле парка Оккервиль. Кстати сам парк на берегу реки Оккервиль оборудован пешеходными и велодорожками, игровыми площадками, пляжем.
Застройщики и городские власти взялись за строительство в городе социальной инфраструктуры. Свой детский сад и школа будет в каждом жилом комплексе. В Кудрово сегодня уже 22 садика, большинство из которых частные. На территории города несколько коммерческих медицинских клиник, в которых можно получить любую необходимую услугу.
В достроенных частях Кудрово выглядит довольно прилично. Застройщики благоустраивают дворы каждый на свой манер. Так в ЖК “Лондон” построена площадь с фонтаном, стены ЖК “Вена” украшает граффити с работами Густава Климта.
Минусы
Кудрово не обошелся без проблемы всех новых районов – пробок из-за недостатка транспортной инфраструктуры. Выехать в Петербург из Кудрово можно по трем дорогам, и все они встают в час-пик в пробку. С внутренними проездами в городе тоже не все хорошо. Застройщики начинают прокладывать дороги только после завершения строительства жилых комплексов. Из-за этого значительная часть Кудрово напоминает бездорожье с вечной стройкой и грязью. Однако постепенно и эти участки облагораживают.
В районе портит экологию близость КАД. Когда ветер дует в сторону Кудрово, город дышит выхлопными газами.
Метро в этой локации дальше всего от жилых комплексов, по сравнению с Мурино и Парнасом. Пешком до станции придется идти около 40 минут местами по бездорожью. По городу курсирует маршрутка до метро. Но из-за отсутствия прямого проезда, едет она также около сорока минут.
Цены на жилье
В Кудрово можно купить квартиру от застройщика около 80 000 рублей за квадратный метр. Студию в строящемся доме реально приобрести за 2 млн. Убедитесь в нашей подборке жилых комплексов в Кудрово.
Запомнить
— На Парнасе и в Мурино метро в пешей доступности. В Кудрово до метро придется добираться на транспорте.
— Худшая экология – на Парнасе. В Мурино и Кудрово ситуация средняя.
— Самые низкие цены – в Девяткино.
— Лучше всего с торговой инфраструктурой – на Парнасе и в Кудрово.
— Лучше всего с социальной инфраструктурой – в Кудрово.
Девяткино VS Кудрово VS Парнас: что выбирают петербуржцы
Девяткино, Кудрово и Парнас — районы с самым динамичным развитием. Масштабное освоение территорий в этих локациях началось около десяти лет назад. Здесь строят целые кварталы жилья класса «комфорт» и «эконом», одновременно возводятся торговые центры, школы и детсады. У районов много общих черт, но есть и существенные различия.
Парнас — единственный из этих трех районов, который расположен в черте Петербурга. Девяткино и Кудрово находятся в административном подчинении Всеволожского района Ленинградской области. Соответственно, только собственники квартир на Парнасе могут оформить городскую прописку и пользоваться льготами, которые положены жителям Северной столицы. Недвижимость в черте города дороже, но на территории Ленобласти выше стоимость жилищно-коммунальных услуг.
Сколько людей будет жить в новых районах
Эксперты уже подсчитали, сколько людей будут жить в новых районах, когда освоение территорий полностью завершится. Застройка локаций займет разное время.
Автомобильный транспорт
Все три района находятся в «прикадье» и равноудалены от центра Петербурга. Наиболее развита дорожная сеть в районе Парнас. В Девяткино и Кудрово есть выезды на кольцевую магистраль, но из-за большого автомобильного трафика здесь случаются пробки. В Мурино проблема частично решена после открытия нового тоннеля под КАД. В перспективе строительство еще двух развязок в Кудрово.
Общая проблема Девяткино, Кудрово и Парнаса — дефицит парковочных мест. У большинства жилых комплексов есть встроенно-пристроенные и открытые наземные автостоянки, но они не обеспечивают всех потребностей.
Общественный транспорт
Большинство новостроек Парнаса и Девяткино находятся в пешей доступности от одноименных станций метро. В Кудрово ближайшая станция «Улица Дыбенко» находится на удалении 2-3 км и до нее удобнее добираться на общественном транспорте. В перспективе продление оранжевой ветки метрополитена.
Во всех трех микрорайонах проложены автобусные маршруты, которые соединяют жилые кварталы со станциями метро. На них работают муниципальный и частные перевозчики.
От метро «Парнас» отправляются автобусы до нескольких населенных пунктов Ленинградской области, а в Мурино действует междугородний Северный автовокзал и железнодорожная станция.
Социальная инфраструктура
Сейчас в районе Парнас работает четыре школы, в Кудрово и Мурино по три, но в районах возводятся и новые социальные объекты. Практика показывает, что образовательные учреждения начинают функционировать к завершению строительства 2-3 очереди жилых комплексов.
Существует сейчас и дефицит муниципальных детских садов. Этот недостаток частично компенсируется коммерческими дошкольными учреждениями. Он должен быть полностью восполнен, когда территории будут застроены.
Ниже представлены готовые квартиры у станции метро Парнас:
Парнас
Из представленного списка это единственная локация, входящая в Санкт-Петербург, которая разрослась в районе метро Парнас. Она расположена на севере города. Здесь сравнительно мало площадей под новую застройку. Большущий плюс – это сравнительная доступность транспорта и 
умеренная загруженность автодорог. Есть выезд на Кольцевую Автодорогу, что, безусловно, привлекает автовладельцев. Задаваясь вопросом Парнас или Девяткино, что лучше – здесь преимущество за Парнасом.
Инфраструктура Парнаса развита должным образом – в близком доступе мегамаркеты, снабженные кинотеатрами, катками и парками развлечений для детей. Правда социальная сфера требует развития: всего пятнадцать дошкольных учреждений, и это включая коммерческие, две школы и одно поликлиническое отделение, чего, конечно, недостаточно для постоянно растущего населения микрорайона. Обнадеживает тот факт, что соседняя станция метро уже в полной мере обеспечена школами, медицинскими учреждениями и садами, и они находятся в близости от Парнаса.
Экоситуация в районе посредственная: мало зеленых насаждений, ближайшая речка загрязняется стоками, которые идут из ближайших очистных сооружений, и сам район построен на территории бывшей стихийной свалки. Поэтому проанализируйте при сравнении Парнас или Кудрово, что лучше ответит вашим личным запросам.
Девяткино
Девяткино находится в приемлемой доступности от метро, и уникально оно тем, что это единственный областной район, имеющий связь с Северной столицей посредством метрополитена. Район активно застраивается, недвижимость продается как готовая, так и строящаяся.
Основным минусом будет загруженность транспортных линий – всего два выезда в город, которые постоянно забиты. Однако ожидается, что в будущем эта структура претерпит изменения в лучшую сторону – будут отстроены новые автодороги. С парковкой здесь обстановка гораздо лучше, чем в Парнасе, и, выбирая Парнас или Девяткино, можно опираться и на этот аргумент.
Социальная инфраструктура здесь активно строится, так как это – обязательное условие для девелоперов при получении разрешения на жилую застройку. На данный же момент в эксплуатации есть 18 детских садов, еще 7 скоро будут введены в использование, плюс еще 15 частных садов, есть три медицинских заведения и планируется строительство полноценной поликлиники.
Экологическая обстановка в жилых массивах Девяткино характеризуется как благоприятная. Хоть на территории нет больших зеленых парков, но и предприятий, загрязняющих окружающую среду, тоже не наблюдается. Однако загрязнение воздуха выхлопами с КАД нужно учитывать.
Кудрово
Населенный пункт, получивший в прошлом году статус города. Несмотря на это, Кудрово расположено в крайней близости с самим Петербургом – их разделяет лишь двухполосная железная дорога. Под новую застройку места практически не осталось, и это значит, что население этой территории не будет стихийно расти. С точки зрения наземного транспорта выбор Девяткино или Кудрово равнозначен, так как связь с городом здесь также затруднена – железнодорожный переезд тотально перегружен. Всего из Кудрово выходит пять автодорог в разных направлениях, а на территориях новой застройки обстановка с дорогами на данный момент напряженная, но идет постоянная работа в развитии транспортных узлов.
С точки зрения экологической обстановки Кудрово имеет преимущество – на его территории нет и не было никаких свалок и вредных производств. В городе расположена лесопарковая зона Оккервиль, оборудованная для пеших и велопрогулок.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что все три района – Парнас, Девяткино, Кудрово – имеют свои бонусы и недостатки для покупки жилья, остается делать выбор, опираясь на личные запросы и потребности.
Кудрово, Девяткино или Парнас: где лучше жить
Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
Эти микрорайоны похожи по очень многим параметрам, включая цены и уровень развития инфраструктуры, но есть и существенные различия, о которых крайне важно помнить при выборе локации для покупки как жилья для личного проживания, так и недвижимости для последующей перепродажи. Портал Nevastroyka.ru специально для своих читателей сравнил плюсы и минусы этих трех локаций.
Немного истории
Локация Парнас появилась в 2006 году – вместе с одноименной станцией метро. После открытия станции подземки, территории, расположенные на окраине Выборгского района, стали активно застраиваться жильем. Сейчас в локации Парнас реализуется более двадцати жилых проектов. Самым крупным из них является «Северная Долина» застройщика Главстрой-СПБ. Только в рамках этого проекта на Парнасе возведено 23 жилых дома. Сейчас освоение Парнаса продолжается, но цены в 2015 году здесь немного снизились – так как предложение значительно превысило спрос.
Несмотря на то, что сама деревня Кудрово существует уже очень давно, и несколько раз, еще в советские времена, могла стать частью Петербурга, в качестве локации масштабной жилой застройки эти территории стали рассматриваться после 2005 года – когда был открыт участок КАД. Особенность Кудрово заключается в том, что там совсем нет многоквартирных жилых домов советской постройки, и вообще вторичный рынок Кудрово все еще находится в зачаточном состоянии. Сейчас в Кудрово реализуется множество проектов эконом-класса и комфорт-класса. Один из самых масштабных проектов локации – ЖК «Семь столиц».
Дома, застройщики и цены
Во всех трех локациях преобладают жилые комплексы эконом- и комфорт-классов. Здесь возводят, в основном, однотипные панельные и кирпично-монолитные дома, поэтому сказать, в какой локации дома строят лучше, попросту невозможно. Во всех трех локациях активно работают крупные девелоперы: Главстрой, Мавис, Полис-Групп, Сетл-Сити. В локации Мурино-Девяткино по несколько проектов сразу реализуют такие девелоперы как Лидер Групп, Арсенал-Недвижимость, Мавис. В Кудрово активно работают Мавис, Сетл-Сити, Полис-Групп, ЦДС. На Парнасе царит Главстрой-СПБ с его мега-проектом «Северная Долина», там также строят Норманн, Трест 36 и другие, более мелкие компании.
Цены на квартиры:
Локация
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, 1ккв
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, 1ккв
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, студия
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, студия
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, 2ккв
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, 2ккв
Транспортная инфраструктура
Еще хуже транспортная инфраструктура налажена в районе Мурино-Девяткино. Жители домов, расположенных поблизости от станции метро не испытывают проблем с транспортом, а вот жителям удаленных жилых комплексов приходится стоять в длинных очередях на маршрутку. Помимо станции метро, поблизости есть выезд на КАД и железнодорожная станция. Неуклонно растущая численность населения требует скорейшего развития транспортной инфраструктуры, и в связи с загруженностью действующих дорог, которые находятся не в лучшем состоянии, власти планируют строительство магистрали, которая позволит пустить второй поток из Петербурга параллельно Токсовскому шоссе.
Социальные объекты
Социальная инфраструктура лучше всего развита в Кудрово, в этом году здесь открылись первые муниципальные школы и сады. Однако жители локации регулярно жалуются на то, что для микрорайона со столь плотной заселенностью инфраструктура все еще носит слишком «деревенский» характер. Главная проблема кудровчан заключается в том, что микрорайон относится к Всеволожскому району Ленинградской области, и его жителям приходится делить немногочисленные социальные объекты со всем его населением.
Социальная инфраструктура района Парнас развивается неплохими темпами, но по-прежнему остро ощущается нехватка социальных объектов. При огромной численности населения, в локации работают всего два муниципальных сада и школа, еще столько же планируется ввести в эксплуатацию в ближайшее время. Муниципальных поликлиник в локации нет совсем, но есть несколько частных медучреждений.
В Мурино-Девяткино социальная инфраструктура пока развита слабо, несмотря на прилагаемые застройщиками усилия: например, здесь власти и девелоперы активно сотрудничают по программе «Детские сады за налоги». В локации работает всего одна детская поликлиника, и в ней пока еще представлено не слишком большое количество врачей-специалистов – для получения профессиональной консультации придется ехать в город.
Экология
Наиболее благоприятная экологическая обстановка наблюдается в Кудрово. Микрорайон находится прямо на берегу реки Оккервиль – здесь разбит большой парк с велодорожками. К тому же, в северном жилом секторе локации проектируются рекреационные зоны. Кудрово находится на границе Петербурга и Ленинградской области, так что экологическая обстановка в этой локации достаточно хорошая, тем более, что поблизости нет промышленных предприятий.
Второе место можно смело отдать Парнасу – несмотря на то, что сам микрорайон сложно назвать зеленым, поблизости есть живописный Шуваловский парк, который является объектом Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО, и не может быть застроен. Также неподалеку расположены Суздальские озера – излюбленное место отдыха жителей Выборгского района.
Самым экологически неблагоприятным районом нашего обзора является Мурино-Девяткино: в Мурино находится ТЭЦ, которая в ближайшее время, возможно, будет расширяться, а в протекающую поблизости реку Охту сбрасывают свои отходы местные сельскохозяйственные предприятия.
Итак, подведем итоги: из трех схожих локаций в части развития социальной инфраструктуры лидирует Кудрово. Эта же локация имеет и наиболее благоприятный экологический фон. Однако в плане развития транспортной сети Кудрово проигрывает Парнасу. Что касается такого важного фактора, как цены на жилье, здесь Кудрово и Парнас примерно равны. В локации Мурино-Девяткино жилье будет стоить гораздо дешевле, но и ситуация с транспортом и экологией здесь достаточно печальная.