что лучше сталинка или хрущевка или брежневка

Чем хороши квартиры в домах советской эпохи

Сегодня интерес большинства покупателей смещен в сторону нового жилья. Сталинки, хрущевки и брежневки словно потерялись на его фоне. Однако по квартирографии и потребительским качествам дома советского периода можно смело отнести к твердому комфорт-классу. A цены на такие квартиры – относительно невысокие. Например, двухкомнатную квартиру в приличной хрущевке, брежневке или «корабле» нетрудно найти по цене однушки в относительно свежем доме. При этом по цене свежей двушки у метро можно купить просторную трешку в 137-й серии.

Давайте посмотрим, что, помимо цены, отличает дома советской эпохи и чем они хороши для современного покупателя.

Сталинки: от рабочих кварталов до фешенебельной застройки

В 1918 году вышел декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Но до середины 1920-х годов жилье в Ленинграде не строили, а уплотняли и перераспределяли то, что осталось, превращая просторные многокомнатные квартиры в коммуналки.

После окончания Гражданской войны все поменялось. Революционные преобразования породили новый тип жилья – рабочие городки периода пролетарского авангарда – с минимумом удобств в квартирах, но богатой внешней инфраструктурой: банями, столовыми, прачечными, библиотеками. Ванных комнат в таких квартирах не было (они появились позже вследствие легальных и нелегальных перепланировок). Кухни, как правило, тоже миниатюрны – от 3,5 кв. м – только для тумбочки с примусом.

Второй тип довоенного жилья – так называемые дома для специалистов. Их строили с середины 1930-х годов «для быстрого улучшения жилищного положения ученых, инженеров и техников». В таких домах каждой семье полагалась отдельная квартира, как правило трех- или четырехкомнатная.

В некоторых проектах штатная комплектация предусматривала комнату-нишу для прислуги при кухне. Но опять-таки не всем представителям интеллигенции доставались отдельные квартиры: больше половины заселяли как коммуналки (тоже временно).

После войны, когда встал вопрос о восстановлении жилфонда, площади квартир уменьшились. Принцип остался тот же. Основа жилой застройки – двух- или трехкомнатные квартиры с изолированными комнатами, пригодные для временного коммунального заселения из расчета комната на семью, или 4,5 кв. м на человека.

Поэтому в сталинках просторные комнаты и высокие потолки (2,7 м, а в некоторых – 3 м). Однокомнатные квартиры в проекты обычно не закладывали (только на первом этаже – для дворников и пожилых), ведь бессемейным предоставляли места в общежитиях.

Нормативы 1920-х годов допускали устройство одного санузла на две квартиры. Но до наших дней такие планировочные решения не дожили.

Квартиры сталинского периода разнообразны по планировочным решениям. Жилфонд представлен и приватизированными общежитиями коридорного типа с огромными общими кухнями (те же классические коммуналки), и «профессорскими» квартирами с высокими потолками. Но большинство объектов, построенных с 1926-го по середину 1950-х годов, – трехкомнатные квартиры с просторными (от 17 кв. м) комнатами и относительно небольшими (7-9 кв. м) кухнями.

Стоимость квартир в сталинках

Однокомнатные – от 3,9 млн руб.

Фешенебельная сталинская застройка ассоциируется прежде всего с архитектурными ансамблями Московского проспекта. Сопредельный Кировский район – с довоенной застройкой эпохи конструктивизма. Но жилые дома сталинской эпохи есть практически во всех районах Петербурга, включая пригородные.

Сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир. Часто выбор в пользу сталинок в престижных районах делается именно из-за их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК по соседству со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше, и уровень цен в них совсем другой.

Большинство сталинских домов имеют бетонные перекрытия и построены по классической и веками отработанной технологии – с массивными стенами из керамического кирпича. Нормативные сроки службы таких зданий составляют до 150 лет. То есть классические послевоенные сталинки – это совсем еще юные строения.

В то же время многие дома (кировки, некоторые довоенные сталинки, а также пригородная ведомственная малоэтажка – так называемые немецкие коттеджи) имеют деревянные перекрытия, а также стены из шлако- или керамзитоблоков. Сохранность таких зданий обычно заметно хуже.

Пожалуй, основной минус сталинских домов – неоднородная социальная среда: многие из них до сих пор напичканы коммуналками. Конфликт новых и старых жильцов не дает возможности эффективно управлять домом: отремонтировать подъезды, огородить территорию, организовать охрану.

хрущевки: компактные квартиры

Хрущевка ассоциируется прежде всего с тесной кухней. К счастью, в конце 1950-х годов никто не подсказал проектировщикам, что ее можно совместить с комнатой.

Строительные нормативы 1957 года, положенные в основу массового строительства пятиэтажек, предусматривали высоту жилого помещения 2,5 м, площади кухонь от 4,5 кв. м, спальни – 6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих, общей комнаты – не меньше 14 кв. м. Допускалось устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. Обязательным элементом квартиры была кладовая либо встроенный шкаф.

Большинство хрущевских квартир (свыше 50%) – это двухкомнатные 43–45 кв. м со смежными комнатами. Превратить такую квартиру в коммунальную невозможно. Однушек в классических хрущевках также относительно немного.

Но есть весьма интересные с точки зрения квартирографии решения. Например, в пятиэтажках серии ГИ – только трех- и четырехкомнатные квартиры (площади комнат – 6,8, 9,0 и 15,0 кв. м). При этом одно- и двухкомнатнные квартиры «собраны» в восьми- и девятиэтажных точечных домах.

Цены на квартиры в домах хрущевской эпохи

Минимальная (она же обычно и реальная) высота помещения в хрущевке – 2,5 м. Заданный стандартами шаг поперечных стен – 2,6 или 3,2 м. Поэтому комнаты не только маленькие, но также узкие, вытянутые от окна к двери.

Стоит ли покупать квартиру в доме 137-й серии

Как выбрать комнату в коммунальной квартире

Чем советские квартиры лучше новостроек

Что нужно знать, покупая квартиру в старом доме

Хрущевки – дешево, надежно и практично

Крупные массивы панельных хрущевок – городские окраины образца 1960-х годов: Гражданка, Купчино, Веселый Поселок, Сосновая Поляна. Островки кирпичных хрущевок (это пятиэтажки 528-й серии) есть в спальниках, пригородах и даже в центральных районах.

Хрущевки – самый дешевый тип городского жилья. По цене однокомнатной квартиры в современном доме можно приобрести двушку со смежными комнатами в пятиэтажке 507-й серии или трешку в серии ГИ.

Главные минусы пятиэтажек – не малые метражи квартир (современные строители часто предлагают и более компактные), а неважная звукоизоляция и стены, не держащие тепло.

В хрущевках отсутствуют лифты и мусоропроводы (впрочем, это относительный недостаток: нечему ломаться и забиваться). Нет также утепленных цокольных этажей и чердаков, поэтому верхние квартиры перегреваются летом и подмерзают в морозы, а жители первых этажей порой вынуждены жить в условиях повышенной влажности и дышать испарениями от прохудившихся труб в подвале.

Но есть и преимущества. Во-первых, дома первых массовых серий – благодаря легкости конструкции и, соответственно, низким нагрузкам на фундамент – имеют неплохой запас прочности и вполне ремонтопригодны. Во-вторых, основные кварталы городских хрущевок – благоустроенные зеленые районы с низкой плотностью застройки.

Но, выбирая квартиру в хрущевке, важно помнить, что среди пяти основных серий панельных пятиэтажек есть проблемные, например, ОД, широко представленная в Невском районе, и ранние модификации серии 1-335 – в Калининском. Подробнее о планировках и конструктивных особенностях разных серий хрущевок – по ссылке.

Брежневки: основная застройка спальников

Девятиэтажные брежневки строили по нормативам 1963 года. Массовая застройка подросла до девяти этажей. В домах появились лифты и мусоропроводы. Но одновременно, до начала 1970-х, продолжали строиться и улучшенные по характеристикам пятиэтажки.

Кухни увеличились с 4,5 до 6,0 кв. м, совмещенные санузлы теперь разрешалось делать только в однокомнатных квартирах. Совмещение комнат допускалось в трех- и четырехкомнатных. Но, как ни странно, именно улучшенные планировки приводили к ухудшению жилищных условий горожан: с появлением брежневок вернулось коммунальное заселение.

Кроме типовых панелек в советский период строились кирпичные дома – по серийным или индивидуальным проектам. На «кирпич» приходилось от 15 до 30% застройки спальных районов. Планировочные решения – обычно такие же, как в панельках-ровесницах.

Стоимость квартир в брежневках

Брежневки – кирпичные и панельные – есть во всех городских районах, кроме Центрального, Адмиралтейского и Петроградского. Это также основная застройка спальных районов второй половины 1960-х годов: Фрунзенского, Невского, Калининского, Выборгского, южной части Московского района.

Сегодня, когда город обрастает поясом новостроек закадья, кварталы брежневок – уже не окраины. Главная проблема микрорайонов (укрупненных кварталов), которые планировались и застраивались на рубеже 1960-70-х, – устаревшие внутриквартальные планировки: узкие тупиковые проезды, сложности с парковочными местами во дворах. Проектировщики времен застоя не предполагали, что в каждой семье будет автомобиль.

Сами дома, в отличие от хрущевок, укомплектованы лифтами и мусоропроводами. В подавляющем большинстве брежневок в рамках городских программ капремонта общего имущества многоквартирных домов модернизированы лифты и заменены стояки водоснабжения. В некоторых районах активно обновляют фасады.

«Корабли»: необычные фасады

«Корабли», или дома серии 1-ЛГ-600, пик строительства которых пришелся на середину 1970-х годов, получили свое народное название из-за окраски и ленточных окон, делающих эти здания похожими на палубные надстройки.

«Корабельная» серия имеет около двух десятков модификаций. Планировочные решения – почти те же, что у брежневок. Потолки 2,5 м, кухни 6,2–6,3 кв. м (исключение – «кооперативная» модификация 1-600А70 с кухнями 9,3–11,9 кв. м). Шаг поперечных стен увеличен до 3,3 м. Вроде бы и незначительно. Но из-за этого маленькие комнаты имеют более квадратные пропорции, чем в брежневках и хрущевках. По крайней мере, можно и диван разложить, и кровать поперек комнаты вписать.

В архитектурных ежегодниках начала 1970-х годов «кораблестроение» преподносилось как настоящий прорыв, позволивший предложить квартирные планировки, наиболее соответствующие демографическим потребностям. Поэтому в «кораблях» есть и однушки для малосемейных, и трешки с девятиметровыми детскими комнатами, имеющими «безопасное» окно под самым потолком.

Стоимость квартир в «кораблях»

Окно под потолком в шестиметровой кухне позволяет рационально распланировать небольшое помещение. В девятиметровой спальне такое расположение окна обеспечивает безопасность малыша или дает возможность поставить полутораспальную кровать.

Основные районы «корабельной» застройки в Петербурге – Кировский и Красносельский. Встречаются также в Выборгском, Приморском и Калининском районах, у станции метро «Приморская» в Василеостровском.

Квартиры – почти по ценам хрущевок, но планировки уже другого поколения: нет двушек со смежными комнатами, раздельные санузлы, чуть более просторные прихожие. В домах, которые выше девяти этажей, два лифта.

Самые доступные однокомнатные квартиры в «кораблях» предлагают почти по тем же ценам, что и в хрущевках. Но шансы встретить однушку в таком доме значительно выше.

Если ищете двухкомнатную квартиру недалеко от метро в Выборгском или Приморском районе, а бюджет предполагаемой сделки – чуть больше 4 млн руб., то вы обнаружите, что львиная доля предложения в данном ценовом и территориальном сегменте – это именно квартиры в «кораблях».

Слабое место «корабля» – наружные стены из тонких газобетонных полупанелей, которые подмокают и не держат тепло. Но это не несущие стены, а стеновое ограждение, а значит, капремонт и утепление фасадов (если дело дойдет до тотальной санации «кораблей») не представляет технических сложностей. При этом несущий каркас домов серии 1-ЛГ-600 надежен и имеет хороший запас прочности.

Панельки улучшенных планировок: 137-я серия

Собственно говоря, «улучшать» начали в 1973 году, когда на Белградской улице появился первый дом 137-й серии со скоростными лифтами, высокими потолками и просторными кухнями с электроплитами. Улучшают до сих пор: стандарты, заданные последним советским поколением панелек, соответствуют сегодняшнему комфорт-классу.

Рядовая застройка этого периода составляет 12-14 этажей. Новинками стали электроплиты в кухнях, системы пожарной сигнализации, незадымляемые лестничные площадки (за счет отделения лестницы переходом через лоджию), а также грузовые лифты (для подъезда, в котором больше девяти этажей, два лифта – стандартная комплектация).

Улучшенные по сравнению с брежневками и «кораблями» планировки означают кухни от 9 кв. м, прихожие от 7 кв. м и отказ от комнат площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах (например, в 137-й серии) высота помещений увеличилась до 2,7 м.

Еще одна важная модернизация 137-й серии – увеличение шага поперечных стен до 3,6 м, позволившее избавиться от вагонных пропорций комнат и тесных Г-образных кухонь.

Цены на квартиры в домах 137-й серии

Основные массивы, застроенные панельными домами улучшенных планировок (преимущественно 137-й серии), – Озеро Долгое, Комендантский аэродром, Ржевка-Пороховые, Рыбацкое, южная часть Купчино, Средняя Рогатка.

Часто решающий аргумент для выбора «панельки» улучшенной планировки – увеличенные по сравнению с предыдущими поколениями площади кухонь, от 7,2 до 13,5 кв. м. Но это не все плюсы. В домах 137-й серии просторны и коридор, и ванная комната. Например, ванна 1,7 м поперечного расположения позволяет вписать в помещение полноразмерную стиральную машину. Такая роскошь встречается только в номенклатурных сталинках, и то нечасто.

Основные недостатки 137-й серии – непрезентабельный внешний вид (ковровая фасадная плитка посерела и осыпалась), продуваемые межпанельные стыки в угловых и торцевых секциях, неважная междуэтажная звукоизоляция (при этом шумов с лестницы и от соседей за стенкой почти не слышно), алюминиевая электропроводка (как правило, требует замены), а также холодные полы (линолеум положен прямо на бетон).

Подведем итог. Во-первых, все это дома, проверенные временем, в районах со сложившейся инфраструктурой. А во-вторых, за счет качественного ремонта квартиру в советском доме можно довести до кондиции новой. Так что для многих категорий покупателей игра стоит свеч.

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

Источник

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках

Сталинка и хрущевка отличия

При покупке или аренде жилья тип дома играет далеко не последнюю роль: у разных серий домов свои особенности, планировки и условия эксплуатации. Если вам приглянулась квартира из жилого фонда почтенного возраста, в этой статье вы найдете много полезного.

Содержание:

Старый фонд

Это постройки, сохранившиеся с конца XIX века и возведенные до 1940-х годов. Стены у них обычно кирпичные или деревянные, деревянные также перекрытия и внутренние конструкции. Но могла проводиться и модернизация (замена перекрытий на металлические).

Основные плюсы: расположение близко к центру города, толстые внешние стены и оригинальные планировки: у таких домов обычно много небольших комнат, длинные коридоры, при этом часто кухня бывает проходной и без окон. У элитных домов этого типа шикарные подъезды с винтовыми лестницами.

Минусов много, и большинство из них связаны с возрастом зданий: изношенные коммуникации, необходимость частых и сложных ремонтов. Зачастую в таких домах хлопотно или даже невозможно получить разрешение на перепланировку. Дома старого фонда нужно выбирать очень аккуратно: тщательно осмотрите дом от подвала до крыши, вчитайтесь в документацию, сравните изображение квартиры на плане с реальностью. Хорошо, если в доме проводилась реновация и недавнее обследование. «Старый фонд» может стоить неоправданно дорого из-за расположения.

Сталинки

Сталинки классом пониже, для рабочих, часто использовались как коммунальные квартиры: здесь длинные коридоры, небольшие комнаты, кухни от 4,5 м².

Общие плюсы всех сталинок: прочность конструкции, высокие потолки от 2,9 м, хорошие планировки. Обратная сторона медали: изношенные коммуникации — бич всех старых домов. Однако если проводились реконструкции с заменой коммуникаций, дом прослужит еще долго, а покупка квартиры в нем будет хорошим вложением.

Хрущевки

Это первый тип жилья массовой застройки периода 1956 — 1985 гг. «Хоть маленькое, но свое» — это жилье стало первым гнездышком для многих, уставших жить на виду у всех в коммунальной квартире. Сперва хрущевки были кирпичные, а позднее — панельные. Они похожи внешне и имеют 5 этажей (реже 4).

Но даже со всеми этими недостатками кирпичные хрущевки лучше панельных. При схожих площадях квартиры этого типа имеют огромные теплопотери из-за качества стен. Покупать такие квартиры имеет смысл, только если в них проводилось утепление.

Брежневки

Брежневки — панельные дома из бетона и керамзита 1960–1990 гг. Это улучшенная версия панельных хрущевок с увеличенной этажностью (9 или 16 этажей), хотя есть и пятиэтажные брежневки, внешне очень похожие на хрущевки. В этих домах стали делать лифты и мусоропроводы, увеличили площадь квартир и высоту потолков до 2,70 м. Кухня 6–8 м², санузел раздельный. Стены у брежневок качественнее, но есть вариации этого типа домов с очень маленькими квартирами — гостинками: у таких домов стены ничем не отличаются от панельных хрущевок.

Брежневки лучше панельных хрущевок и стоят недорого, как и все старые панельные дома, но лучше все равно отдавать предпочтение кирпичным постройкам или обратить свое внимание на более современное жилье. О нем мы, кстати, расскажем во второй части этой статьи.

Источник

Сталинки, хрущевки и брежневки: чем отличаются

При выборе квартиры на вторичном рынке учитывают особенности серии дома. Названия «сталинка», «брежневка» и «хрущёвка» говорят об эпохе строительства. У всех этих домов почтенный возраст. Но ещё есть масса различий, плюсов и минусов планировочного решения таких квартир и возможностей по его изменению.

Несмотря на износ жилого фонда вторичного рынка его квартиры остаются востребованными из-за низких цен и отличных эксплуатационных характеристик некоторых серий домов.

Сталинки

Большинство сталинок – это многокомнатные квартиры с просторными изолированными комнатами, большой кухней, прихожей и высокими потолками. Иногда с широким балконом.

Сталинки строили с середины 30-х и до начала 60-х годов прошлого века из кирпича и керамоблоков. Дома, предназначенные партийным работникам, выглядели хорошо.

У сталинок бывают разные фасадные отделки. Такие дома нельзя назвать типовыми

Сталинки в Москве сохранили дух своей эпохи

Одна из особенностей сталинки – это высокие потолки (2,8-3,2 м) и большая общая площадь:

В сталинках от 2 до 5 этажей. Материал стен – кирпич, впоследствии покрытый штукатуркой. В домах, построенных в довоенный период, деревянные межкомнатные перекрытия. Из бетона только пол первого и потолок последнего этажа. В зданиях, которые возводили после войны, все перекрытия железобетонные.

Разновидности

Во времена строительства сталинок не было единого проекта. Дома этой эпохи отличаются этажностью и количеством комнат. Каждый многоквартирный дом строили по отдельному плану. Поэтому планировки в сталинских домах разные. В большинстве квартир возможна перепланировка.

Интерьер сталинской квартиры с объединенной кухней-гостиной

Сталинский дом с двумя квартирами на лестничной клетке

Двухкомнатные квартиры более просторны, они будут удобны для проживания семьи из 3-4 человек. Совмещённый санузел с помощью перепланировки становился раздельным.

Существуют дома трех серий: 1-255, 1-414, 1-433. Все они строились в период с 1955 по 1961 годы. Главное отличие заключается в планировке.

Дворовой фасад сталинки серии 1-255

На первых этажах располагались обслуживающие предприятия, были индивидуальные подвальные помещения. В планировку входили рядовые, угловые и торцевые секции.

Планировка сталинок серии 1-255

Дома серии 1-414 имели улучшенные проектные качества. Потолки от 3 м и просторные комнаты. В домах 4-5 этажей. Перекрытия делали из дерева или железобетона.

В 4-этажных домах серии 1-433 на лестничной клетке располагались 2-3 квартиры. Толщина кирпичных стен – 500 мм. Тёплые и светлые комнаты с зимней кладовой под подоконником на кухне.

Плюсы и минусы сталинок

Главное преимущество домов старого фонда – их близость к центральным районам города, наружные толстые стены и оригинальные планировочные решения.

Источник