что лучше старый фонд или новостройка
Старый фонд или новостройка? Плюсы и минусы
В Петербурге история окружает нас повсюду. Но ее влияние на жизнь современного общество лучше всего прослеживается на рынке недвижимости. В большинстве городов России у желающих решить квартирный вопрос есть два возможных варианта решения – старые дома советской постройки (в лучшем случае сталинки) и новостройки.
В нашем городе все гораздо сложнее. «Старый фонд» для петербуржцев это не безродная бабушкина хрущевка с коридором, навевающим клаустрофобию. Говоря «старый фонд», мы представляем себе роскошные пятикомнатные квартиры – жилище профессора Преображенского, который был твердо уверен в том, что у человека есть право на отдельный кабинет и столовую.
Великие архитекторы, набережные, одетые в гранит, слава былых дней – это старый фонд Петербурга. Сколь блистательный, столь и желанный.
Еще каких-то 10 лет назад воплощенной квартирной мечтой петербуржца была покупка жилья в историческом центре с видом на воду. Но сегодня вектор интересов покупателей все больше смещается в сторону новостроек.
То ли мы стали забывать историю, то ли, наоборот, слишком хорошо ее выучили. Но рассуждать предпочитаем прагматично. Перед дилеммой – старый фонд или новостройка лучше взвесить все плюсы и минусы.
О них и пойдет речь в этой статье.
Итак, изучим все варианты.
Плюсы и минусы старого фонда
Здесь стоит сразу оговориться, что основное преимущество старого фонда лежит не в плоскости трезвых расчетов. Это воспоминания о детстве, проведенном в коммуналке на Васильевском, скромное обаяние дворов-колодцев и осознание факта, что в этом доме когда-то жил Горький или одна из балерин Мариинского театра.
Покупатели квартир в старом фонде по большей части ориентируются на престиж и статус. Однако в связи с активным строительством других объектов элитной недвижимости, это преимущество постепенно уходит.
Но мы договорились рассуждать практично.
 |  |
Так что перечислим основные плюсы старого фонда.
Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не выпускают». Самая дефицитная земля – в центре города и новых площадей ждать неоткуда. История Петербурга предопределила сегодняшнее состояние рынка недвижимости: наш город застраивался по единому (и, мягко говоря, неплохому) проекту. Большая часть зданий, находящихся в Центральном, Василеостровском и Адмиралтейском районах, находятся под защитой КГИОПа и представляют безусловную культурную и архитектурную ценность. Именно поэтому надежды на модернизацию жилого фонда практически нет. За редкие освобождающиеся площади дерутся девелоперы, но такие проекты – огромная редкость. К тому же цены на квартиры в новостройке в центре Петербурга самые высокие. В эти немалые суммы включена не только стоимость земли, но и цена преодоления многочисленных сложностей, например, необходимость сохранения единого архитектурного облика каждой улицы.
Что из этого следует? Если вы хотите пользоваться всеми преимуществами жизни в самом сердце Северной столицы – старый фонд почти не имеет альтернатив. Что касается самих преимуществ – они очевидны: прекрасная транспортная доступность, обилие культурных и развлекательных заведений на любой вкус, лучшие детские сады и школы.
Многие бы отнесли эстетические требования в разряд иррационального обаяния исторического центра Петербурга, но мы с этим в корне не согласны. Бытие все же определяет сознание. И радость от жизни во многом зависит от того, что мы видим перед собой. Возможность видеть из окна великие памятники архитектуры, а по дороге на работу любоваться изысканными фасадами исторических зданий – бесценна. Точнее, стоит больших денег. Но об этом чуть позже.
На этом список плюсов покупки квартиры в старом фонде заканчивается, и мы переходим к минусам. Их, увы, гораздо больше.
Недавно ученые определили самое грязное место в городе – им оказался угол Невского и Садовой. Да, именно здесь, в центре Петербурга. Никакие промышленные предприятия не обеспечивают такого количества вредных выбросов, как автотранспорт, а его в центральных районах города переизбыток. Утром толпы офисных работников стекаются в центр, а вечером едут обратно, в свои спальные районы. А местным жителям остается предельно загазованный воздух. Ситуацию усугубляет тот факт, что зелени в историческом Петербурге очень мало, за исключением, разве что Петроградской стороны. Также не стоит забывать, что парадный Петербург со всех сторон окружен Петербургом промышленным. Величественные здания заводов из красного кирпича когда-то были символом мощи города и детищем экономического подъема конца 19 века. Сейчас большинство из этих предприятий дышат на ладан, но все еще работают.
Блестящий фасад зданий старого фонда скрывает под собой квартиры, малопригодные для жизни современного человека. Во-первых, старость не красит не только людей, но и здания. Трещины, текущие крыши и морально устаревшие коммуникации это настоящий бич старого фонда. Разумеется, состояние здания во многом зависит от даты проведения капитального ремонта, но возраст в любом случае берет свое. Впрочем, есть еще одна немаловажная проблема – квартиры в центральных районах города строились в те времена, когда нужды жильцов были совсем другими. Большая часть зданий в центре Петербурга строились под роскошные многокомнатные апартаменты (в среднем пятикомнатные). А вот чердаки и дворовые помещения домов отдавались под нужды прислуги или бедных съемщиков, которые снимали не только комнаты, но даже углы. Малогабаритные квартиры с одним входом характерны для последней четверти позапрошлого века. Их возводили на Петроградской и Выборгской стороне, а также на Лиговском проспекте. Впрочем, в доходных домах Петербурга было предусмотрено и жилье для небогатых людей, например, меблированные комнаты с санузлом, находящиеся в некотором подобие коридорного общежития. В советское время почти все варианты квартир в историческом центре подвергались перепланировке. Где-то огромные квартиры разделяли на две трехкомнатные, но большинство было превращено в коммуналку. Для современного покупателя это значит примерно следующее – если вы не можете позволить себе шестикомнатную квартиру, скорее всего, ваша квартира будет нести следы многочисленных перепланировок (как законных, так и незаконных). Другой вариант – квартиры «гребенчатых» планировок с узкими комнатами, смотрящими на одну сторону. Любой из этих вариантов проигрывает новостройкам в плане комфорта.
Инфраструктура центральной части Петербурга построена на обслуживание офисных работников, туристов и людей, приехавших сюда отдохнуть из своего спального района. Из-за высокой стоимости аренды Петербург получает ту же проблему, что и Москва: в центре становится все меньше продуктовых магазинов, а площадей для строительства продуктовых гипермаркетов там не было никогда. Гулять с собакой там практически негде из-за отсутствия скверов. Стоит ли говорить о не самых удобных детских площадках или их полном отсутствии?
Плюсы и минусы новостроек Петербурга
А теперь рассмотрим, недостатки и преимущества жизни в новостройках. Начнем с достоинств.
Ничто так не радует российского человека, родившегося во время тотальной экономии жилплощади, как размеры и качество современного жилья. Еще совсем недавно кухни размером 15 квадратных метров, отдельные спальни и просторные гостиные мы могли наблюдать только по телевизору. Немаловажный момент – большинство новостроек возводятся целыми жилыми комплексами, а, значит, имеют современные коммуникации.
Разумеется, экологическое состояние во многом зависит от расположения. Но, в среднем оно лучше, чем в центральных районах. Особенно это касается новостроек в северной и северо-западной части города. Новостройки у станций Комендантская, Удельная, Старая Деревня или Девяткино стоят на максимальном удалении от промышленных предприятий и неподалеку от больших парков. Правда, ударные темпы заселения этих районов и большое количество автотранспорта обещают скоро изменить эту ситуацию.
Об этом петербургские покупатели стали задумываться совсем недавно. Впрочем, для семейных людей это было актуально во все времена. В квартале новостроек жильцов ждут соседи с аналогичными финансовыми возможностями. А в центре еще слишком много не расселенных коммунальных квартир. Многие комнаты в них сдаются в аренду, в лучшем случае шумным студентам, а в худшем…
Спальные районы хоть и находятся в удалении от офисов, театров и музеев, но они предлагают своим жильцам инфраструктуру ежедневного использования. Речь идет о продуктовых гипермаркетах, больших торговых центрах, парковках, парках и т.д.
А теперь о минусах квартир в новостройках, их тоже немало.
Современные спальные районы не блещут архитектурными изысками. Каменные джунгли 20-этажек не имеют фанатов даже среди их создателей. Плотно застроенные районы – вынужденная мера эпохи перенаселенных мегаполисов. Разумеется, из любого правила есть исключения. Но большинство современных районов представляют собой даже не Манхеттен, а окраины Сингапура. К тому же, экономия пространства заставляет современных застройщиков уменьшать площадь дворов и минимизировать расстояния между домами.
Жильцы новостроек перед въездом в новые квартиры должны тренировать свои нервы. Если вы заселяетесь в квартиры первой очереди – готовьтесь слышать и видеть стройку под окнами. Ей будут вторить ремонтные работы соседей. Периоды обустройства длятся первые пару лет.
Они есть сегодня и обещают умножиться завтра. Даже если вы покупаете квартиру в новостройке у метро и собираетесь ежедневно пользоваться им же, давка в час пик будет неизбежна. И с каждым годом она будет все больше. А виной всему – плотность современной застройки, которая пусть и экономит землю, но создает заторы на важнейших городских артериях. Что же касается автотранспорта, то здесь все еще печальней. Многие владельцы авто предпочитают не пользоваться им для поездок на работу.
 |  |
Вот краткий обзор плюсов и минусов жизни в новостройках и старом фонде Петербурга. А теперь мы поговорим о самом важном моменте, который остался за кадром.
Цены на квартиры в новостройках и домах старого фонда
Мы подошли к самому интересному, точнее, насущному вопросу – стоимости жилья. Однокомнатную квартиру в новостройке можно купить за 3 миллиона (2,5 миллиона на стадии строительства).
А что с однокомнатными в центре? Квартиры в домах старого фонда строились как роскошные апартаменты для обеспеченных людей. Или маленькие комнатушки для бедных горожан. Последние нередко находятся на первых этажах и не имеют ванной комнаты. Именно поэтому однокомнатные квартиры это редкость на рынке, менее 7% предложений.
Но если вам все-таки встретится вариант, приготовьтесь отдать 5 300 000 рублей за однушку на Васильевском острове, 6 900 000 рублей за однокомнатную в Центральном районе и 7 100 000 рублей в Петроградском.
Двухкомнатную квартиру в новостройке в спальном районе можно купить за 4 000 000 рублей или даже за 3 500 000 на стадии строительства.
А двухкомнатная квартира в старом фонде обойдется в 7 000 000 рублей на Васильевском острове, 8 000 000 рублей на Петроградке и 10 000 000 рублей в Центральном районе.
Но эти суммы нельзя считать конечной стоимостью готового жилья. Почти все квартиры в старом фонде, выставленные на продажу, требуют ремонта. Причем стоимость этого ремонта в большинстве случаев будет выше стоимости ремонта в новостройке с «черновой» отделкой.
К тому же, почти треть предложений квартир в старом фонде это многокомнатные квартиры (более трех комнат).
Советское жилье или новостройки: что лучше
Бытует мнение, что в советские годы все строилось капитально и на века, а сейчас практически невозможно найти качественный современный дом без «картонных» стен. С другой стороны, квартира в строящемся доме обойдется гораздо дешевле, чем в обычной панельной многоэтажке 60—70-х годов. Но у любого жилья есть свои плюсы и минусы. Что же на самом деле лучше: старый фонд или новостройки
Советское жилье или новостройки: что лучше
Ни для кого не секрет, что большинство покупателей выбирают жилье по стоимости, а район, инфраструктура, наличие парковок и т.п. удобств – это второстепенное. По этой причине ранее, до принятия закона о долевом строительстве, многие вкладывались в новостройки на этапе закладывания котлована и возведения первых этажей, так как такое жилье стоило на 30-40% дешевле, чем во «вторичке». Да и, грубо говоря, лучше купить новый автомобиль, чем старый и постоянно ремонтировать его. С другой стороны, не все застройщики могут похвастаться качеством построек, плюс, некоторые могут срывать сроки строительства или вообще объявляют себя банкротами. В связи с чем, спрос на жилье, построенное 20-40 лет назад, не падает.
Новостройки против «вторички»: преимущества и недостатки
Основные плюсы новостроек:
Преимущества вторичного жилья:
Недостатки вторичного жилья:
Чем советские квартиры лучше новостроек
В советское время над эргономикой жилья работали проектные и исследовательские институты, опираясь при этом на демографию, социологию и санитарные и строительные нормы. В нынешнем веке основные параметры застройки и характеристики квартир диктует рынок – точнее, состояние покупательских кошельков. А оно не радует, поэтому массовая застройка удешевляется, смещается к периферии, становится выше и плотнее.
В некоторых недавних новостройках количество малогабаритных однокомнатных квартир и студий доведено до 70-80%. В то же время среднестатистическая советская квартира – двухкомнатная.
Аргумент первый: невысокая плотность застройки
Малая этажность с преобладанием двух- и трехкомнатных квартир (однокомнатных в советском жилфонде меньше 15%) – это меньше машин во дворах и соседей над головой. Да, в утренние часы пик, когда одни спешат на работу, а другие привозят детей в детские сады и школы, разъезжаться в кварталах нелегко. Но несравнимо проще, чем в новых микрорайонах.
Кстати, оптимальными с точки зрения комфортности проживания считаются этажи с третьего по десятый. Выше десятого – комфортная связь с внешней городской средой утрачивается. Именно поэтому в переуплотненных современных кварталах вблизи оживленных магистралей у потенциальных новоселов и возникает желание забраться как можно выше.
Аргумент второй: все необходимое – в шаговой доступности
В советской практике основной единицей территориального планирования был микрорайон (укрупненный квартал), внутри которого формировалась вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура – среднеформатные торговые центры и магазины, поликлиники, социальные объекты, детские площадки, школы и детские сады.
Предполагалось, что детский сад должен быть в вашем или соседнем дворе, а чтобы попасть в школу, не нужно переходить улицу. Да, сегодня дефицит мест в детских садах наблюдается и в советских кварталах. Но, как показывает практика, определить ребенка в дошкольное учреждение в соседнем дворе все-таки удается, пусть и не всегда с первой попытки.
Сегодня спальные районы образца 1960-80-х годов – Купчино, Веселый Поселок, Ржевка, Озерки, Комендантский аэродром и Озеро Долгое – давно уже не окраины, а серединные городские районы. Минут двадцать неспешной прогулки или на автобусе до метро – и еще через четверть часа вы в центре.
Аргумент третий: предсказуемое строительное качество
Качество, скажем так, посредственное, но стабильное. Основные проблемы и слабые точки представителям обслуживающих организаций хорошо известны. Стены и перегородки не перекошены, а все, что могло отвалиться, давно отвалилось.
В подавляющем большинстве советских домов уже заменены лифты и стояки водоснабжения. В рамках городских программ капремонта общего имущества ранним брежневкам (например, 602-й и 606-й серий в Купчино) восстанавливают фасады, герметизируют межпанельные стыки. В результате такого ремонта еще недавно обшарпанные дома с осыпавшейся ковровой плиткой теперь и правда выглядят как новые.
Кстати, узнать, когда дойдет очередь до капремонта в интересующем вас доме и какие работы запланированы на ближайшие годы, вы всегда можете на официальном сайте Жилищного комитета.
Аргумент четвертый: приемлемая звукоизоляция
Опять-таки, смотря с чем сравнивать. Хорошая слышимость – настоящий бич монолитных домов эконом-класса, возведенных в эпоху становления квартирного рынка. А вот в панельных брежневках и хрущевках благодаря специфической конструкции пола междуэтажная звукоизоляция обычно не доставляет проблем.
К тому же в большинстве панелек межквартирные стены несущие. Если слышны голоса соседей за стенкой, виноваты, скорее всего, электророзетки в сквозных отверстиях. Проблема решается переносом розеток.
Аргумент пятый: а у нас в квартире газ
Газовые плиты, которыми комплектовались брежневки и хрущевки, – это удобно и экономично. Даже если вы любитель домашних обедов, ваши ежемесячные расходы на газ по счетчику вряд ли превысят 100 руб. в месяц.
В то же время пользование электроплитой в обозримом будущем обещает стать накладным. Во-первых, уже в следующем году власти намерены ввести социальный лимит в 300 кВт·ч, потребление сверх которого будет оплачиваться по повышенным ставкам. У владельцев квартир с электроплитами, если они готовят дома, шансов уложиться в норму почти нет. Во-вторых, льготный тариф для домов с электроплитами также собираются отменить.
Аргумент шестой: комната в подарок
Цены на советское жилье относительно невысоки. По цене однокомнатной квартиры в новостройке можно найти двухкомнатную в приличной хрущевке, брежневке или «корабле» в том же районе, а по цене двушки в уплотнительной застройке – просторную трехкомнатную в 137-й серии.
Нередко по ценам однокомнатных квартир предлагают даже трешки – в основном в ранних хрущевках серий ОД, ГИ или 1-335. Но это тот случай, когда лучше семь раз отмерить, прежде чем принять решение о покупке. Техническое состояние многих домов перечисленных серий оставляет желать лучшего.
Четыре поколения массовой застройки: в чем разница
На квартирном рынке советские панельки принято делить на два подкласса – старую и новую панель. К первой относятся хрущевки, брежневки и «корабли». Ко второй – серии, которые возводились в основном с начала 1980-х годов.
Разделение на «старое» и «новое» появилось в 1990-е годы, когда зародился квартирный рынок, а постройки десятилетней давности (это, прежде всего, дома 137-й серии) действительно были еще новыми.
Кирпичные дома, которые строились в указанный период – от хрущевской оттепели до горбачевской перестройки, также были типовыми (в Ленинграде это в основном 528-я серия) и соответствовали планировочным параметрам панелек.
Молодость против опыта Квартира в новостройке или в доме «с историей» — что лучше
Только что построенный дом, конечно, выигрывает у старого новизной и современностью. Но есть свои поклонники и у зданий с историей. Старый фонд при этом часто дешевле новостроек, хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор?
Одно из первостепенных значений при выборе квартиры имеет ее стоимость, на которую, в свою очередь, немало влияет уровень жилья — эконом-класс стоит меньше премиального, ветхое жилье дешевле элитных «сталинок» в престижных районах. Старый фонд можно разделить в соответствии с привычной классификацией приблизительно так: «эконом» — дома, построенные до 1990-х годов, в том числе представители «ужасов» советского типового домостроения — «хрущевки»; «комфорт» — относительно новые панельные дома, которые возводили начиная с 90-х; «бизнес» и «премиум» — «сталинки» и исторические особняки в хорошем состоянии.
Так что квартира в советском доме, но для деятелей ЦК КПСС, все же дороже стандартной, хоть и современной, новостройки. Есть, разумеется, и другие, неценовые параметры, влияющие на предпочтения покупателей.
За и против
По мнению Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, в целом по рынку в рейтинге по стоимости на последнем месте находятся старые панельные дома, после них — не премиальные постройки сталинского периода, следующее место занимают новостройки на начальной стадии строительства (этап котлована), затем — старый фонд хорошего качества для представителей советской элиты. Замыкают список новые, уже введенные в эксплуатацию дома.
Опрошенные «Домом» эксперты сходятся в том, что приблизительно такая ситуация наблюдалась в последние годы — «вторичка» стоит дешевле из-за износа домов и коммуникаций, длинной истории перехода прав собственности, состояния подъездов и так далее. Кроме того, в Москве много ветхого фонда и довольно ограниченное количество новостроек эконом-класса. Однако сейчас, в результате кризиса, по словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, стоимость нового жилья постепенно падает. «С увеличением объемов строительства старый фонд и достроенные дома будут выравниваться по стоимости со строящимися», — говорит эксперт.
По словам Дмитрия Овсянникова, директора ипотечного брокера «Ипотек.ру», некоторые проекты на самых начальных стадиях строительства оцениваются по минимальным тарифам — цена новостройки на стадии котлована значительно ниже стоимости квартиры в доме даже 1970 года постройки. Однако при этом нужно помнить, что получить заемные средства на такую покупку практически невозможно: в основном банки кредитуют недвижимость, которая готова уже не менее, чем на 70 процентов (для многоэтажки это примерно три этажа над землей).
В целом, цены на бюджетное жилье на первичном и вторичном рынках сегодня сопоставимы. «Например, самую дешевую «однушку»в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе можно купить за 5,5-6 миллионов рублей. Новостройки эконом- или комфорт-класса стоят 6-7 миллионов, а на нулевом цикле можно найти квартиру и за 5 миллионов», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Но даже если новостройка и дешевле, такой вариант подходит далеко не всем покупателям. В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч.
На вторичном рынке больше выбора — старые дома имеются во всех московских и подмосковных районах с давно сложившийся инфраструктурой. Рядом с существующими домами не ведется строительство следующих очередей, что часто бывает в новых проектах, и нет массового ремонта у соседей, в отличие от заселяющихся домов. В старых квартирах зачастую больше комнат, чем в новых: двухкомнатные квартиры на первичном рынке и трехкомнатные на вторичном продаются примерно по одинаковым ценам.
Покупают «вторичку» и те, кто не может покинуть определенный район по личным причинам, а новое строительство в нем не ведется. Например, именно там находится школа, в которой учится ребенок, или живут родители, которые не хотят никуда переезжать.
Среди главных минусов вторичного жилья, в первую очередь, конечно, нужно назвать устаревшие инженерные и планировочные решения, маленькие площади, изношенные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, неоднородность социального окружения — даже в элитных исторических домах в центре города до сих пор можно найти «коммуналки».
Более того, случаются иногда с такими квартирами и проблемы юридического характера: например, если кто-нибудь из прежних владельцев докажет, что его права были ущемлены, то новый собственник имеет все шансы лишиться честно купленной недвижимости.
Менее выгодны и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», поскольку государственная программа субсидирования распространяется лишь на новостройки.
Буду должен
Купить в кредит жилье на самых выгодных условиях сейчас можно только в новостройках — с государственной поддержкой ставки в банках начинаются от 10,5 процента. Сумма минимального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет.
Более того, многие застройщики дополнительно субсидируют ставки по кредитам, и в некоторых случаях они опускаются до семи-восьми и даже пяти процентов. Но настолько выгодные условия действуют, как правило, или до окончания строительства, или просто в течение нескольких лет.
Правда, ряд клиентов вынужден брать ипотеку и без государственной поддержки. На это есть свои причины. «Во-первых, ипотеку без господдержки берут, когда максимальная сумма кредита недостаточна. Во-вторых — когда у покупателя нет возможности подтвердить свои доходы согласно требованиям, предъявляемым по программе. И в-третьих, кредитованием по обыкновенным условиям пользуются, если квартиры продает не застройщик, а инвестор», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Ставки, по которым банки выдают кредиты на вторичном рынке, начинаются от 13 процентов. Но в некоторых банках, по словам Дмитрия Овсянникова, ставку можно уменьшить, заплатив комиссию — около четырех процентов от суммы займа. Так, она может составить 11,75 процента, а для «зарплатных» клиентов (тех, кто получает заработную плату на карту банка) — 11,25 процента.
В достроенных новостройках квартиры, оформленные в собственность застройщика, тоже можно купить по программе господдержки. И это один из лучших вариантов приобретения недвижимости: квартира новая, заезжать можно сразу, нет рисков недостроя, а условия ипотеки при этом наиболее выгодные.
Каждому свое
Если нужно максимально сэкономить, то стоит покупать новостройку на как можно меньшей стадии готовности или старый фонд — в зависимости от отношения к рискам и наличия/отсутствия возможности ждать окончания строительства. Также покупка строящейся недвижимости идеальна в инвестиционных целях и для осуществления взаимозачета (продажа старой квартиры и покупка на эти средства новой), отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В массовом сегменте, по мнению экспертов, оптимальными предложениями «вторички» можно назвать 9-, 12-, 16-этажные дома в спальных районах, построенные в 1990-х годах. В наиболее новых из них квартиры имеют вполне современные площади: однушки – 38-42 квадратных метров, двушки – 56-63, трешки – 72-75, кухни в них бывают метражом до 13 «квадратов». Среди домов в более преклонном возрасте в лучшем состоянии находятся кирпичные постройки.
Материалы по теме
Кто тут крайний
Безнадежный секонд-хэнд
Дешево отделались
Приз — в студию
Если экономия необязательна, то стоит обратить внимание на введенные новостройки и «элитную» вторичку. Правда, в недавно реализованных проектах, как правило, остается весьма ограниченный выбор квартир — около 15 процентов от изначального предложения, и это не лучший вариант для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.
А вот в относительно новые премиальные дома на вторичном рынке сейчас, наоборот, вкладывать становится довольно выгодно. «Собственники начали делать ощутимые скидки на свои квартиры. Официальное снижение долларовых цен, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 30-40 процентов», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Иногда старые элитные дома стоят дороже новостроек — исторические особняки в хорошем состоянии в центральных районах, бывшие ведомственные дома на Арбате, на Соколе, дома Академии Наук на Ленинском, Университетском, Ломоносовском проспектах, говорит Татьяна Крючкова.
По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, обычно в хорошем состоянии находятся дома, построенные известными архитекторами, — ведь за ними следят и власти, и сами жители.
Ценятся и «сталинки» — с высокими потолками, продуманными планировочными решениями, интересными архитектурными деталями фасадов, особенно расположенные на первой линии Ленинского и Комсомольского проспектов, Ленинградского шоссе и Проспекта Мира, отмечает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости «Лидер». Всегда, конечно, востребованы знаменитые сталинские высотки.
Иными словами, почти каждая квартира в Москве имеет шанс найти покупателя, а универсального рецепта выбора недвижимости просто не существует. Главное — не принимать решение о покупке сгоряча и точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье.