что лучше ук или тсж плюсы и минусы

Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

Редакция ЖКХ Ньюс вместе со специалистами ДомОнлайн сравнили способы управления многоквартирным домом – ТСЖ и управляющая организация, разобрали возможные плюсы и минусы каждого из них.

Напомним, что всего есть три основных способа управления многоквартирными домами:
● управляющая организация;
● товарищество собственников жилья или кооператив;
● непосредственное управление.
Последний вариант возможет только в маленьких домах (не больше 30 квартир), поэтому здесь рассматриваться не будет. Его плюсы и минусы разобраны в отдельном материале.

Предупреждение
И управляющие организации, и товарищества могут быть как хорошими, так и плохими в реальной жизни. Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ.

Сравниваем хорошую управляющую организацию и хорошее товарищество

Размер платы за содержание жилья

Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом.
В большом доме создавать ТСЖ выгоднее, чем в маленьком: некоторые статьи расходов различаются несущественно, а распределение этих расходов на меньшее число квартир грустно сказывается на размере платы.

Например, ТСЖ или управляющая компания должны обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома. Для этого нужно либо привлечь к работе диспетчеров, либо заключить договор с организацией, оказывающей такие услуги. Собственникам это будет дешевле, если суммарная площадь квартир больше.
У управляющей организации много домов в управлении. Все они через ежемесячную оплату содержания жилья финансируют работу аварийно-диспетчерской службы. У ТСЖ площадь управляемого жилфонда меньше, поэтому расходы собственников – выше.
В справедливости вышесказанного читатель может убедиться за завтраком. Чем больше кусок хлеба, тем тоньше на нем слой положенных 20 грамм сливочного масла.

В товариществе что-то из работ делается самими собственниками на добровольных началах.

ТСЖ – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность». Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации.

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете.
В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления – и швец, и жнец, и на дуде игрец, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Общие собрания

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.

В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.

Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.

Права собственников

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Если компания или товарищество плохо работают

Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).

При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.

Таблица с итогами сравнения

Больше полезного

Образцы повесток для общего собрания, других документов для работы управляющей организации и ТСЖ можно скачать на сайте ДомОнлайн.

Если нужно больше полезного, то можно приобрести недорогой доступ к сервису на квартал или год.
Такой доступ позволит управляющим организациям:
✔ вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, работу с должниками;
✔ оперативно подготовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований посчитать голоса;
✔ организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов.

Если доступ приобретается физическим лицом – собственником, то это дает возможность:
✔ составить хороший реестр собственников для проведения общего собрания,
✔ подготовить все остальные документы для собрания и подвести итоги голосования;
✔ проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

Источник

ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Товарищество собственников жилья

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Источник

Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?

На сегодня Жилищным кодексом РФ определены 3 способа управления многоквартирными домами: управление управляющей компанией (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственный способ управления.

Многие граждане не понимают, что такое ТСЖ, какие права и обязанности есть у жильцов, которые выбрали такой способ управления домом, что лучше: ТСЖ или управляющая компания и почему?

ТСЖ – способ управления, который выбирают собственники квартир в многоквартирном доме. Это своего рода способ самоуправления, при котором собственники квартир сами выбирают председателя ТСЖ, объем работ и расходов, необходимых на содержание общего имущества, необходимый объем платежей (взносов).

Контроль за работой ТСЖ тоже ложится на плечи собственников, то есть, каждый человек, на которого записана квартира, несет ответственность за содержание общего имущества в доме.

Разница между ТСЖ и УК

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании? При выборе такого способа управления домом, как УК, собственники жилья нанимают управляющую компанию, которая управляет их домом. При таком способе, как ТСЖ, собственники управляют домом сами.

Такой способ управления кажется сложным, поскольку ТСЖ представляет собой юридическое лицо, а это значит, что для этого необходимо открывать счет, оплачивать людям заработную плату, платить налоги, заключать договоры с обслуживающими компаниями (газовой службой, водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д.) и др.

Еще одним отличием ТСЖ от УК является то, что ТСЖ занимается обслуживаем одного дома, в то время как в ведении УК находится одновременно несколько домов. К тоже же работу УК контролировать сложно, а работу ТСЖ контролируют сами жильцы дома.

Что лучше?

Так какой же способ управления выбрать: управляющую компанию или ТСЖ? Необходимо проанализировать плюсы и минусы каждого способа.

Преимущества и недостатки УК

Плюсы:

Минусы:

Преимущества и недостатки ТСЖ

Плюсы:

Минусы:

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше: ТСЖ или УК?» нельзя, поскольку выбор правильной формы управления жилфондом зависит от многих факторов: компетентности и образованности наших граждан, размером дома (для маленьких домов лучше создавать ТСЖ), дружностью и сплоченностью всех соседей и т. д.

Что выгодней?

Если дом не высотный, жильцы знают своих соседей, общаются с ними, все собственники открыты для беседы и решения общих проблем по дому, тогда лучше организовать ТСЖ.

Если же дом большой, жильцы не знают друг друга в лицо, а на собрании не является и половина от общего количества собственников, тогда лучше обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя управление домом. К тому же, нужно понимать, что способ управления жильцы дома в любой момент могут поменять.

Как поменять УК на ТСЖ в 2021 году?

Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.

Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.

Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проголосовало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.

Остальные лица, которые не вступили в членство ТСЖ, должны соблюдать все правила, исполнять волю большинства. Специалисты настоятельно рекомендуют вступать в членство, потому что таким образом можно влиять на решения общего собрания собственников.

Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:

Шаг 1. Проанализировать, чем не угодила УК

Если деньги жильцов уходят непонятно на что, управляющая компания не предоставляет отчетов о проделанной работе или жильцы дома недовольны ее работой, то они имеют право сменить форму правления на ТСЖ, но для этого нужны причины.

Сменить управляющую компанию на ТСЖ можно двумя способами:

Шаг 2. Формирование инициативной группы ТСЖ

Если жильцы дома определились с тем, что их дом будет переходить на новую форму правления ТСЖ, тогда они собирают инициативную группу из нескольких собственников квартир дома, которые находят доказательства и документы, подтверждающие необходимость смены УК. Это должны быть такие документы, как: акты о выполненных работах, договоры обслуживания и др.

Шаг 3. Созыв собрания собственников многоквартирного дома

Для того чтобы сменить УК, жильцы должны расторгнуть с ней договор об обслуживании. Такое решение принимается на общем собрании всех собственников или большинстве (не меньше 50%).

Если вопрос о смене УК поддержит больше 50% всех собственников, тогда решение принимается независимо от того, нравится ли оно остальным 50% граждан или нет. Если решение о смене УК вынесено, то в течение 10 календарных дней копия протокола должна быть вывешена в общедоступном для людей месте.

Управляющая компании должна быть извещена о решении жильцов в течение 5 дней с даты проведения собрания. В течение 30 дней УК она обязана передать ТСЖ всю необходимую документацию, связанную с обслуживанием дома. В случае утери каких-либо документов УК обязана восстановить их в течение 3 месяцев и передать ТСЖ.

Шаг 4. Выбор председателя правления ТСЖ

Чтобы новая форма правления домом начала работать, инициативная группа по дому должна инициировать проведение собрания, на котором предложить жильцам рассмотреть кандидатуры тех лиц, которые претендуют на роль председателя правления.

Выбор того или иного кандидата проходит путем открытого голосования и дальнейшего составления протокола. Избранный председатель должен получить от УК всю документацию на дом, принадлежащее дому оборудование, технические средства, ключи от всех помещений общего пользования, реестр всех собственников квартир и др.

Может ли быть на доме 2 формы правления?

Часто возникают конфиктные ситуации, когда между собственниками возникают споры с управляющей компанией: люди не хотят пользоваться ее услугами, поэтому инициирует процесс создания ТСЖ, а управляющая компания считает, что она качественно и вовремя исполняет все возложенные на нее обязательства.

Могут ли обслуживать дом одновременно две организации: ТСЖ и управляющая компания? Согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом имеет право управлять только одна организация.

Поэтому если УК фактически исполняет свои обязательства в тот момент, когда жильцы дома уже выбрали другой способ правления, то это означает, что ее действия являются неправомочными.

Чтобы ТСЖ начало функционировать правильно, необходимо, чтобы инициатором такой формы правления был один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Именно через него будет создано общее собрание, на котором большинством голосов и будет принято решение о смене УК.

При этом прежняя обслуживающая организация, которая может быть не согласна с решением жильцов дома, не имеет права обращаться в суд с просьбой восстановить свои права на обслуживание дома, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ только собственник имеет право обжаловать решение в суде.

Взаимодействие ТСЖ с УК

Может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией на обслуживание дома? Да, может, даже несмотря на то, что в Жилищном кодексе говорится о том, что собственники могут выбрать только одну форму правления.

Но в этом законе есть одна лазейка: согласно той же статье по договору управления УК по заданию второй стороны имеет право оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг. То есть, собственники квартир могут через ТСЖ заключать договор с УК.

При такой форме отношений УК не собирает деньги на управление домом, не распоряжается ими, она только оказывает услуги по содержанию и ремонту имущества.

Председатель и правление ТСЖ имеет право контролировать действия УК, а при несоблюдении той сроков или видов работ, они могут расторгнуть договорные отношения. Таким образом, УК выступает в этом случае в роли подрядчика.

Прежде чем принять решение создать ТСЖ, необходимо понимать, что каждый собственник берет на себя ответственность по обслуживанию общего имущества.

Для создания ТСЖ собственники квартир должны выбрать компетентного председателя правления, который сможет управлять домом, решать любые вопросы, связанные с общим жилфондом.

И если такой человек будет найден, то люди получат массу преимуществ от такой формы правления: прозрачность расходования денег, личную заинтересованность, свободу в выборе подрядчиков, контроль на каждом этапе деятельности ТСЖ.

Источник