можно ли вернуть земельный участок государству
На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.
Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.
В связи с этим у меня есть вопросы:
Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.
Когда могут изъять землю
Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.
Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Как принимается решение об изъятии
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.
До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.
Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.
Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.
Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.
Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.
Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.
Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.
Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.
Размер компенсации
Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.
Цена выкупа включает в себя:
Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.
Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.
Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.
Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.
Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии
Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.
Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.
На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:
Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.
За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.
Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Что делать с налогами
Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.
Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.
Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.
Что вам делать сейчас
Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.
Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.
Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Нюансы сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости?
Довольно распространен вопрос о покупке земельного участка у государства.
Но как регламентируется продажа земли государственным органам и можно ли её продать по кадастровой стоимости?
Когда возникает необходимость в таком соглашении? Каков перечень необходимой документации?
В каких случаях возможна такая сделка и каковы её нюансы? Попробуем разобраться в важных аспектах.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Возможна ли такая сделка?
Возможно, правда формулировка другая. Если вы обдумываете механизм реализации участка земли государству, необходимо убедиться, что государство в этом заинтересовано. Главными регуляторами в данной сфере являются: Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Так, статья 53 Земельного кодекса говорит о праве лица, владеющего участком, отказаться от него, то есть вернуть его государству. Делаем вывод, что правообладатель может вернуть участок государству, а не продать его, хотя смысл тот же.
Как реализовать землю по желаемой сумме и что для этого нужно?
Это возможно, однако, главный вопрос в том, есть ли у государственных органов желание купить такой участок.
Для продажи земли необходимо написать заявление и указать желаемую сумму, то есть кадастровую стоимость. Тогда государство, в зависимости от интереса к участку, согласится, либо предложит свою цену. В случае заинтересованности в сделке, владелец получит уведомление.
Так, согласно, Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: п.1 ст.8 Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:
При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Добровольный отказ
Исходя из 53 статьи Земельного кодекса, собственник вправе добровольно отказаться от участка и вернуть его государству. Это же правило в статье 236 Гражданского кодека Российской Федерации:
Граждане – собственники земельных участков, вправе добровольно отказаться от права собственности на земельный участок.
Для совершения процедуры отдачи земли, собственнику надобно обратиться с обращением и документом, удостоверяющим личность, в исполнительный орган власти или местного самоуправления. Также при подаче заявления необходим подлинник документа, удостоверяющего право на земельный участок и план его границ.
Когда может возникнуть такая необходимость?
Это зависит от желания собственника. В определенных ситуациях собственник может захотеть продать участок добровольно. Таким образом происходит собственное волеизъявление лица.
Ведь собственник земли обязан уплачивать налог, и в случае с землями сельскохозяйственной группы, осуществлять дополнительные действия по содержанию участка.
Вправе ли администрация предложить собственнику купить землю?
Государство, в лице представляющих его органов местного самоуправления, вправе предложить собственнику продать землю, в случае, если такая земля имеет определенную ценность, интерес. К примеру, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы власти имеют преимущество в покупке земли. В этом проявляется нужда государства в землях данного значения.
Помимо добровольного предложения, так же, есть основания изъятия земель у собственников. В целом, изъятие земель возможно в следующих ситуациях:
Процедура продажи
С чего начинать и куда обращаться?
Чтобы продать землю, необходимо:
Формой извещения о продаже является заявление, принимаемое местными органами, предоставивший земельный участок. К заявлению прилагаются подлинник документа, подтверждающий собственность на землю и план его границ.
Необходимые документы
В случае изъявления государством желания приобрести участок, можно собирать документы. Потребуется:
Согласно налоговому законодательству, государственная пошлина определяется: В отношении земли, предназначенной для определенной деятельности (сельскохозяйственная, дачная, огородническая) – 350 руб. В отношении иных земель (без специального назначения) – 2000 руб.
Заключение договора
Исходя из положений Гражданского кодекса РФ (статья 550), для договора предусмотрена письменная форма, простая.
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Непременно указывается следующая информация:
Подробнее о заключении типового договора купли-продажи ЗУ читайте здесь.
Регистрация сделки
Статья 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» гласит:
Данные действия определяются, как юридический факт перехода прав собственности от одной стороны к другой. Этот шаг является завершением процедуры отчуждения земли путем продажи.
Подробнее о том, как происходит оформление сделки и регистрация прав при купле-продаже ЗУ в Росреестре и через МФЦ, мы рассказывали в специальной статье.
Получение оплаты
Одно из главных прав продавца – требовать внесение полной платы стоимости земли. Важное условие в сделке это указание точной цены и порядка расчетов. Расчет по договору можно произвести как до передачи прав, подтверждающих получения участка в собственность, так и после такового. Когда земля переходит по акту приема – передачи – правила такие же. Кроме того, можно указать, данный акт и есть договор.
Сроки и расходы
Если власти отказались приобретать землю по указанной в заявлении цене, либо в месячный срок не ответили на заявление, правообладатель может реализовать участок любому третьему лицу. При этом цена не может быть выше той, которая была указана в уведомлении.
Момент исполнения указывается в соглашении о купле – продаже. Расходами являются:
Таким образом продать землю действительно можно, в том числе и по желаемой Вами (кадастровой) стоимости. Необходимо помнить об уведомлении государственных органов и подготовиться к соответствующим расходам.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Можно ли вернуть земельный участок государству
Все мы помним, что в 90-е годы минувшего столетия государство наделяло граждан земельными паями на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, тем самым многие стали правообладателями недвижимого имущества не в силу своего волеизъявления. У других граждан имеются в собственности земельные участки в соответствующих товариществах, которые, зачастую, заброшены и не используются по назначению. Однако действующим законодательством предусмотрено, что правообладатели недвижимости несут не только бремя ответственности за принадлежащее им имущество, но и обязанность своевременно уплачивать налог на это имущество.
Таким образом, гражданам следует не только использовать предоставленные земельные участки согласно целевому назначению, но и своевременно уплачивать налог за возможность ее использования. В настоящее время ситуации, когда собственник участка не поддерживает на нем надлежащий порядок и не использует принадлежащую ему территорию, случаются все чаще и по разным причинам: состояние здоровья, удаленное местоположение земельного участка от дорог и коммуникаций, низкое качество почвенного слоя земли и иные факторы. В практике Росреестра, как правило, это ситуации, когда принадлежащие гражданам земельные доли, в состав которых входили сенокосы, пашни и пастбища, были ими ранее выделены и отчуждены частично, а в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) продолжают оставаться актуальными записи о зарегистрированных правах на оставшуюся после выдела и отчуждения земельную долю. При этом заблуждение собственников состоит в том, что право общей долевой собственности на оставшуюся долю в праве общей долевой собственности прекращено, и оплата налогов не требуется. Для случаев, когда владелец не осуществляет надлежащие работы на основании каких-либо причин, а также не желает уплачивать налог за пользование участком или земельной долей, а также во избежание в будущем задолженности по уплате налогов законодателем предусмотрена возможность отказа от права собственности.
Разъяснения по этому вопросу назрели в связи с тем, что в 2018 году увеличилось количество обращений граждан в территориальное управление Росреестра по вопросам налогообложения недвижимого имущества.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлены различные процедуры отказа от права на земельный участок для собственника участка и для лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержится общая норма об отказе лица от права собственности в отношении любого имущества. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Если ГК РФ содержит общее правило о том, что отказ от права собственности на имущество может быть выражен в любой, в том числе и в устной форме, то ЗК РФ устанавливает, что отказ от права собственности на такой вид имущества, как земельный участок, должен быть совершен исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 53 ЗК РФ лицо, желающее отказаться от права собственности на земельный участок, подает заявление о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент таким органом является Росреестр и его территориальные органы.
Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности определен в ст. 56 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон о регистрации).
Важно знать, что прием заявлений об отказе от права собственности осуществляется в офисах МФЦ, причем, государственная пошлина за совершение данного регистрационного действия не предусмотрена.
Если право собственности на земельный участок ранее не было зарегистрировано, то согласно ч. 2 ст. 56 Закона о регистрации к заявлению собственника об отказе от права на земельный участок также прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. документ, на основании которого возникло право на земельный участок у гражданина. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано и сведения о правах содержатся в ЕГРН.
Земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники, переходят в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Закон о регистрации предусматривает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в случае отказа от такого права собственником земельного участка или земельной доли, который сводится к тому, что от уполномоченного органа государственной власти (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) не требуется заявление о такой государственной регистрации.
В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить об этом соответствующий орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, а также лицо, отказавшееся от права собственности.
Таким образом, процедура добровольного отказа от права собственности на земельный участок проста и понятна. В то же время следует учитывать, что реализация отказа от права собственности на земельную долю возможна только при условии соблюдения требований гражданского законодательства относительно порядка реализации такого отказа.
Вместе с тем, есть несколько нюансов. Так, отказаться от права собственности на земельный участок проблематично в случаях, если на нем расположены объекты капитального строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Согласно ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Иными словами, произвести отказ от прав в отношении земельного участка, сохранив при этом право собственности на дом, не получится.
При этом все случаи индивидуальны и решение о прекращении права собственности принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов.
Таким образом, желание правообладателя освободиться от бремени содержания земельного участка должно быть направлено на юридическое прекращение принадлежащего ему права.
Как вернуть земельный участок, приватизированный соседями
Соседи приватизировали наш земельный участок, увеличив свой на 773 кв. м. Судебная экспертиза показала, что наша земля в состав их земли не входит, суд отказал в изменении границы, сказав, что администрация должна изъять у них часть земли. Прошли уже через три суда. Что можно еще сделать, чтобы вернуть себе земельный участок?
Следует иметь в виду, что если право на земельный участок не оформлено вами надлежащим образом, а также если участок является неосвоенным, то, соответственно, имелись все предпосылки для передачи земельного участка третьим лицам и оформлению ими права собственности (приватизации).
Если же приватизация соседями произведена на земельный участок с постройками, то это является незаконным, поскольку это было возможно осуществить только через суд.
Если сосед произвел захват части земли с установленными по межеванию границами, алгоритм будет следующим.
1. Установите на участке поворотные точки в соответствии с данными из Реестра. Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру.
2. Попробуйте договориться с соседями, оперируя данными межевания.
3. Если соседи отказываются покидать захваченный земельный участок, необходимо обратиться в суд и требовать восстановления пределов земли по п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ (на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств)).
Если соседи захватили земельный участок, а четко установленных границ нет, необходимо провести процедуру межевания. Далее можно также попробовать договориться с соседями мирным путем. Если переговоры результатов не принесли – обращайтесь в суд.
Согласно ст. 60 ЗК РФ, если произошел незаконный захват земельного участка, находящегося в собственности у гражданина или организации, нарушитель обязан восстановить права юридического владельца за свой счет.
В случае если, как указано в вопросе, суд обязал администрацию изъять часть земли, но это совершено не было, необходимо обращаться в суд с иском к на администрации в связи с неисполнением ею требований суда и нарушения в связи с этим закона. В таком случае к администрации будут применены соответствующие санкции и меры воздействия.
Восстановить границы земельного участка можно путем обращения в организацию, наделенную правом проведения процедуры по установлению и восстановлению границ земельных участков. После указанной процедуры вы будете знать, в каких размерах фактические границы вашего земельного участка не соответствуют юридическим.
В вашем случае можно требовать устранения препятствий в осуществлении вашего права на земельный участок. Однако в ходе рассмотрения дела могут выясниться обстоятельства, которые будут говорить в пользу ваших соседей, подтверждая неправильность установления вашей границы.