можно ли выделить доли детям в другой квартире по материнскому капиталу 2021
Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала
Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.
За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.
Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.
Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.
Сроки выделения долей
Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.
Кому выделяются доли
Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.
Размеры долей семья распределяет самостоятельно.
Как оформить выделение долей
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.
Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.
Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.
*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
**Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
***Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)
Выделение долей детям при использовании материнского капитала
Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.
Почему нужно выделять доли в жилье
Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.
Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади. Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).
Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают. В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.
В какие сроки нужно выделить доли
Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.
Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.
В каких пропорциях отчуждается недвижимость
Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Распределение равными частями
Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала
Как правильно выделить доли
Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.
Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).
Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.
Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).
Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).
Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.
Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей
Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости).
Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, т. к. речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.
Что будет, если доли не выделять
Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.
Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.
Частные случаи
Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.
Когда получится обойтись без нотариуса
В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.
Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.
Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.
Заключение
Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости. Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом. При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.
Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?
Мы купили на маткапитал дом площадью 30 м². В нем пять долей: три детские и две родительские.
Полгода назад мы переехали с младшими детьми в другую область и уже прописались на новом месте. А старшая, уже совершеннолетняя, дочь осталась жить в нашем прежнем доме.
Мы бы хотели оставить дом совершеннолетней дочери, но для этого нужно вывести доли младших детей из дома в другую квартиру. Можно ли это сделать и что скажет опека?
Алена, вывести детские доли реально, но в процессе могут возникнуть трудности. Думаю, оптимальный вариант такой: сначала вы подписываете договор мены и выделяете младшим детям доли в квартире вместо их долей в доме. А после этого дарите старшей дочери часть дома, в котором уже нет долей младших детей.
Расскажу, как это сделать, сколько придется заплатить и как решить проблемы, если они будут.
Получить разрешение на обмен
Жилье, которое оформлено на ребенка, принадлежит исключительно ему, а не всей семье. Поэтому родители не могут продать, обменять или подарить детскую долю по своему усмотрению. Они также не могут сдать имущество ребенка в аренду, разделить на доли или выделить из него часть. На все нужно разрешение органа опеки и попечительства.
Орган опеки обычно работает при местной администрации — во всяком случае в приемной вам точно скажут контакты опеки. Либо вы можете найти их на сайте администрации и предварительно позвонить. В пандемию некоторые органы опеки перешли на дистанционный режим работы: консультируют и принимают документы по телефону.
Список документов, которые нужно приложить к заявлению, придется уточнять в опеке. Везде свои правила, но, скорее всего, перечень будет такой:
Опека выдает разрешение или отказ в течение 15 дней после подачи заявления. Если откажут, обязаны мотивировать письменно. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
В разрешении может быть ограниченный срок, в который нужно провести сделку, например три месяца. Если не уложитесь, придется получать новое разрешение. Оно выдается бесплатно.
Как победить выгорание
На что обращают внимание органы опеки
Органы опеки одобрят далеко не любую сделку. Они выдадут разрешение, только если сделка не нарушит права ребенка. Например, у детей не уменьшится имущество в собственности и не снизится его стоимость. Родителям придется это доказать.
Кроме площади орган опеки учтет месторасположение жилья. Если вместо жилья в Москве у ребенка будет недвижимость в регионе, опеке это вряд ли понравится.
Еще смотрят на стоимость. При большой разнице в цене могут потребовать выделить ребенку больше площади, чем у него было, или перевести дополнительно определенную сумму на банковский счет.
Цель сделки тоже имеет значение. Если это переезд, он должен быть в интересах не только родителей, но и ребенка.
Конкретных критериев, которыми должна руководствоваться опека, закон не устанавливает. Есть только местные регламенты и рекомендации. Даже в разных городах одного региона они отличаются. Постарайтесь не просто сохранить ребенку прежние условия, но и обеспечить выгоду. Тогда шансов на одобрение будет больше.
Но опека и в этом случае может отказать, обосновав, например, так: если вы уже купили новую квартиру, то дети и так унаследуют ее после родителей. Поэтому, прежде чем подписывать документы и все регистрировать, обговорите нюансы сделок с опекой.
С 2016 года все сделки по распоряжению недвижимостью несовершеннолетних должны удостоверяться нотариально. Это относится не только к продаже или дарению, но и к обмену тоже. Поэтому, когда получите разрешение опеки, нужно обратиться в любую нотариальную контору.
В какую сумму обойдутся услуги нотариуса
Если документы подает нотариус, регистрация займет не больше трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются в Росреестр или МФЦ, регистрировать сделку будут до семи или девяти дней соответственно.
За регистрацию перехода права собственности придется заплатить госпошлину. Она оплачивается в любом случае — подаете вы документы через нотариуса или лично через МФЦ. Размер госпошлины по договорам мены — 2000 Р с каждого собственника. Иногда за передачу долей можно заплатить меньше, но это зависит от соотношения долей в сделке.
Договор мены обычно составляет нотариус, но можно подготовить проект договора самостоятельно и принести его в нотариальную контору. Правда, за любые правки нотариус все равно выставит счет как за правовую или техническую работу. Так что не факт, что получится сэкономить, — только потратите время.
Если все-таки решите составлять документ самостоятельно, можно ориентироваться на образцы в интернете. Проверьте, чтобы в договоре были полные паспортные данные сторон, характеристики объектов — адрес, площадь помещения и участка, этажность, кадастровые номера — и их цена.
Бывает, что орган опеки просит представить проект договора мены. Это стандартная практика. Можно договориться с нотариусом: взять проект, показать опеке и потом вернуться в нотариальную контору, чтобы завершить сделку.
На этом расходы на нотариуса не закончатся. Вы хотите еще подарить часть дома старшей дочери, а для этой сделки тоже понадобится нотариус. Если бы все собственники сразу отчуждали все доли, то можно было обойтись и без него. Но, увы, это не ваш случай.
Нужно будет обратиться в нотариальную контору, снова оплатить услуги правового и технического характера, все пошлины и дождаться регистрации — и тогда наконец можно будет считать ваш жилищный вопрос разрешенным.
Оформить мену и дарение в одном договоре не получится. Это должны быть разные документы. За каждый переход права собственности придется платить госпошлину, и в нотариальной конторе тоже возьмут пошлину по каждому договору. Но я советую обсудить с нотариусом сразу обе сделки и объяснить, какого итога вы хотите добиться. Нотариус поможет свести количество визитов к минимуму.
Когда старшая дочь получит в дар часть дома, платить налог ей не придется. За недвижимость, подаренную близким родственником, НДФЛ не взимается.
Какие проблемы могут возникнуть
Я вижу две проблемы, но обе можно решить.
Опека может запретить обмен долями и сослаться, что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. Такое положение в законодательстве действительно есть, но если дело доходит до суда, то семьи практически всегда выигрывают процессы.
Даже Конституционный суд сказал, что органы опеки не должны произвольно запрещать сделки между родными только на основании положений гражданского кодекса. Важно, чтобы защищались жилищные права детей, а не срабатывал формальный запрет. Поэтому и опека, и суды при рассмотрении жалоб должны оценивать все обстоятельства дела, в том числе условия жизни, которые будут у детей после сделки.
Примеров, когда семья добилась обмена через суд, много по всей стране. Приведу несколько.
В Адыгее семья хотела поменять детскую долю в доме на родительскую в квартире. Опека сделку не одобрила, сославшись на родственные связи. Семья не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Дело родители выиграли, и суд обязал опеку выдать разрешение.
Чиновники решили идти дальше и постарались обжаловать решение городского суда, но у них ничего не вышло. Верховный суд республики тоже встал на сторону семьи. Он сказал, что в этой ситуации речь идет не об отчуждении имущества детей, а о том, что детям приобретается жилье с лучшими условиями. И в результате обмена дети переселятся из поселка в город, а площадь жилья, которое они получат, будет больше прежней. Кроме того, в квартире есть все удобства, а в доме отсутствует горячая вода и туалет. То обстоятельство, что в обмене принимают участие родные, права детей никак не нарушает.
Бывает, что орган опеки одобряет сделку, а Росреестр отказывается ее зарегистрировать со ссылкой на ту же статью гражданского кодекса. Но и тут можно отстоять свою позицию.
В Красноярском крае семья покупала ⅔ доли в квартире у родственников для ребенка, и опека разрешила эту сделку. Но Росреестр отказался ее зарегистрировать: покупка была между близкими родственниками. Семья обратилась в суд и успешно обжаловала позицию регистраторов.
Росреестр пытался обжаловать решение городского суда. Но краевой суд обратил внимание, что у ребенка в сделке, наоборот, есть прямой интерес: его жилищные условия улучшаются. Никаких нарушений прав из-за родства участников сделки суд не усмотрел и решение городского суда оставил в силе.
Почему договор мены лучше других вариантов
Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Бывает, опека разрешает эту схему, но отказов тоже немало.
Дарение — безвозмездная сделка и не может быть совершена под условием. Значит, родители не должны требовать от детей что-то взамен подаренной квартиры. В этой ситуации отказ будет сложно обжаловать, поскольку в основном суды на стороне опеки.
Еще один вариант — получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. Или купите с их помощью новое жилье и оформите его на детей. Тут опека часто идет навстречу — разрешает купить новую квартиру не сразу, а через полгода, и даже на этапе строительства. Но этот вариант вам не подойдет, ведь квартира у вас уже есть.
Как перевести детские доли из одного жилья в другое
Обратитесь в органы опеки и предложите им договор мены. Это оптимальный вариант, потому что возмездные сделки между близкими людьми запрещены, а дарение нельзя совершить под условием.
Подайте документы в органы опеки и дождитесь разрешения. Если в результате сделки условия для детей улучшатся, больше шансов, что опека пропустит сделку.
Договор мены можно составить самостоятельно, но удостоверять его все равно придется у нотариуса. Документы на регистрацию в Росреестр нотариус подаст сам.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли. Причем всем членам семьи, а не только детям.
В вашем случае вы, как единственный собственник квартиры, должны выделить доли жене и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите все в равных долях, будет в совместной собственности с супругой.
Какие доли выделять
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Как оформить выделение долей, если квартира покупалась в браке на одного из супругов в совместную собственность
Проще всего это оформить соглашением в простой письменной форме. Вы самостоятельно составляете шаблон соглашения о выделении долей или скачиваете его в интернете, подписываете и сдаете вместе с остальными документами на регистрацию.
Но есть загвоздка. Если выделяете долю детям, можете использовать простую письменную форму. Если выделяете долю еще и жене, это считается разделом совместной собственности между супругами и здесь обязателен нотариат. То есть нужно идти к нотариусу, который составит соглашение о выделении долей. Стоимость оформления зависит от региона. В Санкт-Петербурге, например, это стоит примерно 5 тысяч рублей, в других регионах берут 5500 рублей за оформление документов и 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно указать в соглашении, что вы выделяете доли детям, а оставшаяся часть квартиры переходит в вашу совместную собственность. Отдельно в соглашении долю ей вы не выделяете. В таком случае нотариат не обязателен.
В нашем примере с квартирой 45 кв. м это будет выглядеть так: доли детей — по 2/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 41/45.
Как еще можно обойтись без нотариуса
Этот кейс был у нашего читателя Александра, который поделился своим примером шаблона соглашения и шаблоном иска.
Изначально Александр подал соглашение по шаблону выше, когда детям выделяются отдельные доли, а все остальное остается в совместной собственности супругов. Такое соглашение не зарегистрировали.
Александр указал, что своим соглашением он никому ничего не отдавал и с женой ничего не делил. По существу, проводится техническая процедура определения членам семьи долей, право на которые, по закону, им уже принадлежит.
Пока дело рассматривали, Росреестр предложил переделать соглашение — каждому члену семьи выделить по доле согласно сумме вложенного маткапитала, а остальное оставить в общей совместной собственности супругов.
Александр переделал соглашение и указал в долях ту часть материнского капитала, которая предоставлена каждому. Остальное имущество осталось в общей совместной собственности супругов. В результате получилось так: у каждого члена семьи — Александра, его супруги, сына и дочери — по 1/18. У Александра с женой в общей совместной собственности — 14/18. Переделанное соглашение Александр подал в МФЦ как дополнительный документ. Присутствие супруги при этом необязательно.
Вы можете скачать шаблон Александра.
Как можно обойтись без нотариуса, если квартиру покупали в браке в общую долевую собственность
Так было у нас. Раньше можно было зарегистрировать долевую собственность без брачного договора, поэтому мы с мужем оформили квартиру в долях — по ½ каждому.
Ипотеку мы выплатили и стали думать, как выделить доли детям. По идее, мы должны были пойти к нотариусу. В законе прямо сказано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение одно — если все доли отчуждаются по одной сделке, то есть, например, все собственники продают доли одновременно.
Но коллеги-юристы подсказали, как можно попробовать обойтись без нотариуса. После выделения долей несовершеннолетним соотношение наших долей с супругом не менялось, то есть наши доли оставались с ним равными, и признаков раздела имущества в таком соглашении не было. В любом случае я решила попробовать и подать соглашение в простой письменной форме. Если бы была приостановка, мы бы пошли к нотариусу и заключили соглашение у него. Но попробовать стоило.
Для подстраховки я включила в соглашение фразу «Настоящее соглашение не является соглашением о разделе имущества. Доли Евстратовой Е. С. и ее супруга в результате выделения долей несовершеннолетним остаются равными». Также я приложила распечатку статьи 42 закона «О государственной регистрации недвижимости», где отсутствовало упоминание нотариальной формы.
В итоге соглашение нам зарегистрировали без проблем — нотариус не понадобился.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать следующие документы:
Госпошлина — 2000 рублей за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 рублей.
Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните таким образом свое обязательство.
Как подготовиться к ипотеке
Если доли не выделять
Вы нарушаете обязательство о выделении долей.
Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.
Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Timur, а можете прислать соглашение, чтобы использовать его в качестве шаблона?
Ivan, Файл можно получить по ссылке:
Соглашение о выделении долей_шаблон.docx
https://yadi.sk/i/6u5hhKjgSh5BeA
Timur, большое спасибо
Юлия, Вам прислали файл? Можете поделиться
Timur, Елена, большое спасибо, всё получилось. В Московской области зарегистрировали выделение долей.
Правда, я просмотрел что в МФЦ сотрудник таки заполнил разделение долей на всех 4 участников сделки и сначала отказали, мотивировав ссылкой на п. 2 ст. 38, но после звонка и разъяснения попросили написать уточняющее письмо о том, что моя доля и доля жены остается в совместной собственности и после этого всё прошло успешно.
Сотрудник МФЦ, выдававший документы обратно, тоже был крайне удивлен, что регистратор всё одобрил, но всё же успех.
Timur, Добрый день.
Мне по данной форме отказали. во думаю что дальше делать
Timur, ДОБРЫЙ ДЕНЬ. НЕ ПОДЕЛИТЕСЬ ШАБЛОНОМ?БУДЬТЕ ДОБРЫ.
Дмитрий, все в один день. Все заявления подписываете сразу. По заявления выше написал
Timur, можно уточнить в каком заявление это указывается? Эти заявления оставляются уже непосредственно в МФЦ?
Екатерина, все заявления составляются в мфц
Булат, в выписке указаны три записи регистрации: на первого ребенка (долевая) на второго (долевая) и мы с женой (общая совместная). Регистратор может начудить, у нас также была ошибка. При продаже только выявили, но исправили без проблем
Timur, подскажите ещё, пожалуйста, кто изначально собственник? Вы? Но квартира куплена в браке и поэтому считается общей совместной собственностью? В МФЦ запутали с этим.
Екатерина,у нас с супругой общая совместная собственность. Мы два собственника но с неопределенными долями
Timur, а если я квартиру покупал до брака.я один собственник.и использовали мат капитал. как тогда выделить доли?
Дмитрий, в статье есть ссылка на шаблон как раз для вашего случая. В соглашении немного изменится текст о собственнике, так как вы теперь свою предполагаемую долю переводите в общую совместную собственность с супругой, и по минималке выделяете детям
Timur, В случае если квартиру приобрела до брака- нотариус тоже не понадобится?
Timur, спасибо большое за ваши ответы!
Timur, спасибо за информацию 🙂
Timur, через сколько дней после сдачи документов вам пришло уведомление о приостановке регистрации?
Timur, добрый день! На детей и жену одна квитанция? На всех участников отдельно нужно оплачивать, пишут?
Александр, Александр, Добрый день. Перешлите мне тоже вашу форму соглашения с необходимыми изменениями, пожалуйста.
Как такое соглашение возможно? Звонила в Росреестр, сказали так нельзя и доли выделить и совместную оставить. Что не так?
Елена, а можно ссылку на пример образца такого соглашения
Ольга, возможно, стоит прийти с документами и примером заполненного соглашения на консультацию в Росреестр. По телефону сотрудники не всегда улавливают все тонкости и рекомендуют стандартную схему с нотариусом.
Alevtina, мы написали так в Соглашении о выделении долей в квартире:
—-
В соответствии с ч. 4 ст. 10
закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. ст. 244, 245, 254 Гражданского кодекса РФ «Сторона 1» и «Сторона 2» по обоюдному согласию договорились, что доли в квартире распределяются между Сторонами следующим образом:
— «Стороне 1» и «Стороне 2» – 7/8 (семь восьмых) доли на праве общей совместной собственности;
— «Стороне 3» – 1/16 (одна шестнадцатая) доли на праве общей долевой собственности;
— «Стороне 4» – 1/16 (одна шестнадцатая) доли на праве общей долевой собственности.
Добрый день! Сделал всё по статье, регистратор позвонила и сказала, что будет приостанавливать регистрацию, так как нужен нотариат. Ответ о том, что мы выделяем доли детям, а у меня с супругой остаётся оставшаяся часть на праве общей совместной собственности, регистратора не устроил. Сейчас я жду официального ответа о приостановке.
Полистал сайт росреестра и там есть следующий часто задаваемый вопрос и ответ на него:
«
Вопрос 3: Форма сделки, по которой детям передаются доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Ответ:
Исходя из положений статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», пунктов 8, 9 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862, при использовании средств (части средств) материнского (семейного) капитала (далее – МСК) выделение долей детям прямо предусмотрено законом.
Учитывая положения глав 14, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, его статей 37, 218, 244, для возникновения права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, у иных членов семьи лица, получившего государственный сертификат на МСК, необходимо заключить сделку об отчуждении долей в праве собственности остальным членам семьи такого лица. На наш взгляд, передача долей в праве собственности на объект недвижимости несовершеннолетним детям может быть осуществлена на основании безвозмездной сделки – договора дарения.
В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 4802-1) (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 Закона № 4802-1), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Учитывая, что по сделке об отчуждении долей в праве общей собственности на жилое помещение родители будут отчуждать своим детям доли в праве общей собственности, в результате чего такое помещение будет находиться в общей долевой собственности родителей и их детей (то есть родители не отчуждают в результате совершения сделки (заключения договора дарения) принадлежащее им на праве общей собственности жилое помещение в целом), исходя из буквального толкования названной нормы Закона № 218-ФЗ, принимая также во внимание, что в данном случае не происходит отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть предметом сделки (договора) будет являться не объект недвижимости, а доли в праве общей собственности на него), полагаем, что такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
«
(С) сайт Росреестра
Предполагаю, что примерно этот текст и будет в ответе о приостановке. Прав ли Росреестр? Что отвечать?