можно ли выделить долю в натуре в трехкомнатной квартире
Выделение доли в квартире в натуре
Выделение доли жилого помещения в натуре для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Это зачастую происходит по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных (или не равных) долях.
В таких ситуациях решить проблему удается только путем выделения доли в натуре.
Общая долевая собственность и выделенная доля — в чем разница
Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.
Например, те же брат и сестра, выделив свои доли в натуре, могут:
при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.
Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:
Установление порядка пользованием чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.
Раздел долей больше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.
Выделение долей чаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.
Можно ли выделить в квартире долю в натуре
Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
Как определить долю в квартире, если собственность совместная
Согласно положениям ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть как долевой, так и совместной, например, в случае, когда квартира находится в общей собственности супругов. В таком случае они оба владеют жилым помещением поровну, если иное не оговорено в брачном контракте или соглашении.
При отсутствии брачного договора квартира была бы поделена поровну.
Однако, и здесь гражданский кодекс оговаривает некоторые исключения.
Когда выдел доли невозможен
Не всегда выдел в натуре возможен. Не получится выделить физическую долю жилого помещения в тех случаях, когда:
Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности
Имеются два варианта выдела долей:
В натуре
Если техническое состояние жилого объекта недвижимости позволяет разделить его на два (или более) отдельных объекта недвижимости, то происходит выделение доли в натуре. Важно иметь в виду, что:
В денежном эквиваленте
Второй вариант – выдел доли в денежном эквиваленте. Практикуется в ситуациях, когда физический раздел квартиры крайне затруднен, либо невозможен. Фактически выдел в денежном эквиваленте представляет собой выкуп одним из совладельцев доли другого.
Сумма выкупа определяется пропорционально размеру доли в стоимости квартиры.
При выделе в натуре зачастую также происходит выплата денежной компенсации за часть доли, например, если выделенная физическая часть жилого помещения из-за конструктивных особенностей объекта оказывается меньше, чем у другого совладельца. В таком случае тот собственник, кому достается большая часть, доплачивает второму стоимость недополученным им квадратных метров.
Способы выделения доли в натуре в квартире
Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:
Рассмотрим подробнее каждый из способов.
Договорной режим
Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.
Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.
Через суд
Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.
Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2021
Итак, при невозможности договориться по выделу в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, истец должен соблюсти определенный порядок действий.
Алгоритм действий при судебном выделении доли в натуре
Любой гражданин, решившийся на судебный спор, задает себе вопрос – с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:
Исковое заявление
Необходимые документы
Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:
Сроки
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но непосредственно судебный процесс – это далеко не весь срок, который может понадобиться для судебного выдела доли в натуре:
Итого: без учета затягивания процесса ответчиком, судебная тяжба может продлиться от 3-4 месяцев до года.
Стоимость, расходы
Иски о выделении доли относятся к искам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска. Сумма госпошлины, которую истец должен будет уплатить, в зависимости от стоимости выделяемой части жилого помещения, может составить от 400 до 60 000 рублей. Как рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно, можно посмотреть в Таблице 1.
Таблица 1. Расчет суммы госпошлины при подаче иска о выделе доли жилого помещения в натуре
Судебная практика
Наибольшие сложности в судебных исках по выделу в натуре возникают в тех случаях, когда стороны не могут определиться со стоимостью жилого помещения в целом и выделяемых долей в частности. Обычно в таких случаях суд назначает дополнительные судебные экспертизы, которые значительно затягивают судебную тяжбу.
Например, брат и сестра Никита и Наталья Пивоваровы получили в наследство от матери двухкомнатную квартиру. Брат остался проживать в жилом помещении, а сестра вышла замуж и переехала к мужу. За время отсутствия сестры Пивоваров произвел в квартире дорогостоящий ремонт, полностью поменял устаревшие коммуникации, сменил окна и двери. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости значительно возросла.
Через несколько лет Наталья развелась с мужем и вернулась в квартиру, но с братом ужиться не смогла и потребовала выделить ей в натуре ее часть квартиры. Техническая экспертиза показала, что физический раздел объекта недвижимости невозможен, поэтому Наталья подала исковое заявление о компенсации братом ее части квартиры в денежном эквиваленте.
При этом истица требовала половину стоимости квартиры, брат же был не согласен с таким разделом, так как он за свой счет значительно повысил рыночную стоимость жилого помещения. При этом он предоставил суду доказательства своих затрат на улучшение технического состояния объекта недвижимости. Суд принял во внимание доводы ответчика и встал на его сторону.
Что можно сделать с полученной долей
После того, как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
Продажа
Наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей доли именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Аренда
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать свою собственность в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.
В том случае, если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Дарение
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения – передача ее в дар.
Если вы являетесь совладельцем жилого помещения и хотите выделить его часть в свою личную собственность, не пытайтесь сделать все самостоятельно, конечно, если вы не являетесь адвокатом по жилищным спорам. Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса достаточно просто, а исправить допущенные ошибки будет намного сложнее, в некоторых случаях – невозможно. Особенно сложно будет, если вам предстоит судебное разбирательство.
Но вы всегда сможете получить бесплатную консультацию у дежурного специалиста нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо обратившись с вопросом он-лайн. Наши специалисты работают круглосуточно.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?
Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».
Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.
Как возникает долевая собственность?
Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.
Квартира может находиться:
Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.
Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
И немного нюансов
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование
Время чтения: 7 мин.
Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-
При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?
Долевая и совместная собственность на квартиру
Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:
По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.
По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.
Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.
Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.
Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.
Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.
Можно ли выделить долю в квартире в натуре?
Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:
При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.
Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.
Нажмите для увеличения изображения
Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.
Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.
Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.
На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.
Выдел доли в квартире по соглашению
Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.
В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.
В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:
Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.
Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.
Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.
Споры при определении порядка пользования квартирой
Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?
Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:
Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.
Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.
Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:
Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.
Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу
Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.
Выдел доли в коммунальной квартире
Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Я вижу такие плюсы найма:
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.