можно ли взять ипотеку под залог дома в деревне
Ипотека под залог имеющейся недвижимости — условия и оформление в 2021 году
Ипотечное кредитование на сегодня представляет собой возможность приобрести в собственность недвижимость для тех, кто не располагает полной суммой для ее покупки или строительства. Несмотря на необходимость кроме основного долга выплатить еще и проценты, данная банковская услуга, дающая шанс существенно улучшить свои жилищные условия, не теряет своей популярности. Конкуренция между банками служит причиной увеличения разнообразия предложений, которые на сегодняшний день охватывают подавляющее большинство потенциальных потребностей своих клиентов. Некоторые из них можно назвать достаточно привлекательными. Одна из схем заключается в том, что открывается ипотека под залог имеющейся недвижимости. Этот вариант позволяет оформить кредит без внесения первоначального взноса. На этом особенности такого вида ипотеки не заканчиваются.
Преимущества
При предоставлении ипотечного кредита традиционным способом, недвижимость, на приобретение которой предоставляются заемные средства, выступает в роле залога и обеспечивает сделку, страхуя риски банка. При этом использование полученных средств исключительно целевое – на покупку или строительство жилья. В свою очередь ипотека под залог недвижимости предоставляет гораздо больше свободы выбора.
Средства, полученные посредством кредита, могут быть направлены на определенные цели. Во-первых, использоваться как первоначальный взнос или как полная оплата нового жилья. В этом случае требуется представить подтверждающие документы. Во-вторых, выступать в роле оплаты любых нужд (сюда относится лечение, развитие бизнеса, ремонт, обучение и другое). Такой кредит нецелевой, поэтому ставки по нему выше, а срок, на который он выдается, короче.
Во втором случае предоставленный кредит все равно носит наименование ипотечный в силу того, что оформляется он под залог имеющейся недвижимости.
Поиск ипотеки
Какая недвижимость может выступать залогом?
Тот, кто хочет оформить ипотеку под залог имущества, должен в первую очередь оценить, подходит ли его имущество для таких целей. Перед тем как оказать подобные услуги кредитования, банки внимательно рассматривают каждый конкретный случай. Основное их требование звучит как отсутствие обременений и обязательств по квартире, предлагаемой в качестве залога, которые могли бы выступить препятствием для возможного взыскания. Банки России неохотно вступают в договоренности при наличии имущества, права на которое перешло по наследству или вследствие дарения.
На этом требования к потенциальному залогу у банка не заканчиваются. К ним также относятся следующие:
На каких условиях предоставляется ипотека под залог недвижимости?
За счет того, что риски банка ниже, чем при обычном кредите без залога, условия такой ипотеки выгодно отличаются. Процентные ставки ниже, а пакет необходимых документов не такой впечатляющий. Ряд банков указывает, что достаточно предоставить лишь документ, удостоверяющий личность, и документы на недвижимость. Многие просят также справку о доходах. Плюс ко всему доля отказов в таком кредите не слишком высокая.
Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?
– Подскажите, можно ли оформить под залог в ипотеку дом с участком, которые я планирую купить? Какие документы нужно оформить с продавцом?
Отвечает ведущий юрист компании «Содружество земельных юристов» Элита Закиян:
Запретов на оформление в ипотеку жилого дома с земельным участком нет, однако, в отличие от ипотеки на квартиру, это более редкий случай, поскольку в современном мире квартиры пользуются гораздо большим спросом, чем загородные дома.
Как и при совершении любой сделки с недвижимым имуществом, в случае приобретения объекта под залог (в ипотеку) необходимо проанализировать документы на приобретаемые активы и проверить их ликвидность, поскольку залоговым обеспечением получения кредита может выступать только ликвидная недвижимость (находящийся в аварийном состоянии жилой дом не будет интересен банку как предмет залога).
Перед сделкой необходимо запросить у продавца:
Земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, покупать не рекомендуется, поскольку это может грозить в будущем судебными спорами по границам с соседями. Кроме того, покупатель должен быть готов к тому, что не многие банки ориентированы на выдачу таких ипотечных кредитов. Причина в том, что, если заемщик не погасит кредит, банку будет сложно реализовать это имущество в счет погашения долга. При этом требования банков к такого рода закладываемому имуществу менее лояльные, чем к квартирам (менее выгодная процентная ставка).
Отвечает первый заместитель председателя правления АО «Банк жилищного финансирования» Игорь Жигунов:
Оформление ипотечного кредита на покупку жилого дома с земельным участком можно реализовать, используя несколько вариантов. Первый – это классика, то есть кредит именно на покупку готового дома и земли под ним. Это ипотека, когда вместе с переводом собственности на покупателя (заемщика) оформляется залог в пользу банка.
При этом важно, чтобы дом и земля соответствовали множеству критериев банка. Например, дом не должен быть деревянным или сборно-щитовым, должен быть относительно недавно построенным и т. п., а земля, как правило, должна иметь назначение только для ИЖС. Ведь вполне может получиться так, что клиент получил одобрение в каком-то из банков на кредит, а когда подобрал «дом мечты», строение оказалось вне стандартов кредитования.
Однако в этом случае есть альтернатива – такая же ипотека, которая к тому же позволяет не только купить абсолютно любой дом, и не обязательно готовый, но даже достроить уже начатый или пристроить к нему баню, облагородить участок. Это программы под залог уже имеющейся у клиента недвижимости. Например, семья живет в городской квартире и решила купить дачу иди строить коттедж. Целевой классический кредит сложно найти на такие цели, а вот под залог квартиры – гораздо проще. Важные моменты: ставки по таким кредитам аналогичны «классическим ипотечным» (11-14% годовых), и в квартире также остаются проживать зарегистрированные там заемщики и их родственники. А если еще и правильно оформить использование такого кредита на постройку дома или его покупку, то можно получить от государства имущественный налоговый вычет (с суммы до 2 млн рублей по дому и до 3 млн рублей по процентам по кредиту). Таким образом, для клиента и риелтора, который работает с таким клиентом, важно правильно подобрать программу и все согласовать с ипотечным банком.
И еще плюс. Так как в залоге находится старая квартира, то купленный/построенный на кредит дом свободен от обременений. Это значит, что распоряжаться им клиент может, как пожелает: сломать, перестроить, продать, подарить, выделить долю детям и так далее. Кроме того, при таких сделках возможно задействовать средства материнского капитала.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:
Прежде чем вносить предоплату, необходимо одобрить себя как заемщика и узнать точную сумму выдачи.
Для того чтобы с помощью ипотеки купить дом с участком, нужно провести переговоры с продавцом, который должен предоставить пакет документов. В него в обязательном порядке входит технический план с выпиской из ЕГРН на участок и дом, а также документы по запросу банка (правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги при наличии открытой прописки).
Существует также залог в пользу физического лица. В этом случае не нужно получать какие-либо одобрения, нужно лишь собрать необходимый пакет документов. Между физическими лицами, как правило, используется схема займового договора, которая подкрепляется договором залога.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
Согласно действующему законодательству, при совершении сделки купли-продажи в качестве залога могут выступать любые объекты недвижимости, в том числе и земельные участки с расположенными на них строениями, за исключением тех, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.
Для оформления недвижимости в залог необходимо сначала получить одобрение банка на предоставление кредита под покупку этой недвижимости. При наличии одобрения между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, в котором будет предусмотрено, что часть стоимости будет оплачена за счет ипотечных средств, предоставленных банком.
В этом случае земельный участок и расположенный на нем дом будут находиться в залоге у банка до момента полной выплаты кредита и процентов по нему. Залог оформляется закладной, которая подается в Росреестр одновременно со всем комплектом документов для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Сельская ипотека: новая программа господдержки со ставкой 0,1%
С 2020 года в России появилась новая программа господдержки ипотеки для покупки квартир и домов в сельской местности. Это не та программа, по которой дают ипотеку под 6%, и не та, что действует для Дальнего Востока. У сельской ипотеки свои условия и лимиты.
Мы собрали все требования новой программы. Она выгоднее, чем семейная ипотека, но подойдет не любой семье.
Как работает сельская ипотека
Вот основные условия новой программы:
Рассказать о новой господдержке для покупки жилья:
Поделиться условиями ипотеки под 0,1%
Что это за программа?
Сельская ипотека — это условное название новой программы господдержки, которую утвердили постановлением правительства № 1567 в конце 2019 года. Документ вступил в силу 1 января 2020 года — то есть программа раньше не работала, она абсолютно новая и работает только для покупки жилья в сельской местности.
В России действует несколько программ господдержки именно для ипотеки:
Сельская ипотека ни одну из этих программ не отменяет, она работает с 2020 года — отдельно и сама по себе.
То есть семья с двумя детьми может взять кредит на квартиру под 6% по программе семейной ипотеки. Если эта семья живет в Хабаровске и хочет купить там квартиру, ей дадут кредит под 2% по программе дальневосточной ипотеки. Если эта же семья хочет купить дом в селе под Хабаровском, то сможет взять ипотеку еще дешевле — по новой программе сельской ипотеки. И даже если дом решили купить не на Дальнем Востоке, а под Рязанью — сельская ипотека сработает. А если семья с двумя детьми решится на третьего ребенка, государство дополнительно к льготной ставке погасит еще 450 000 Р кредита.
У программы сельской ипотеки отдельные требования к недвижимости, сумме кредита, ставкам и срокам. Все они должны соблюдаться одновременно.
Кто может взять сельскую ипотеку
Заемщиком по этой программе может быть кто угодно: женатый мужчина, мать-одиночка, супруги без детей, семья с одним ребенком, многодетные родители. Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет. Если у заемщиков есть дети, они могут родиться когда угодно, а не только с 2018 года, как требуется по условиям семейной ипотеки.
Заемщики могут жить в любом регионе. Свои требования может предъявить банк при оценке рисков и платежеспособности, но ограничений именно в программе нет. Хоть программу и назвали сельской ипотекой, но жить в деревне необязательно. Это принципиальное отличие от дальневосточной ипотеки, где есть требование по поводу прописки.
Какое жилье можно купить по этой программе господдержки
Сельскую ипотеку можно взять только на покупку жилья в сельской местности. Это может быть квартира, дом или участок. Объект может быть уже готовым или еще строиться. Или дома может вообще не быть — а заемщик хочет его построить.
Вот общие требования к объектам:
Что считается сельской местностью
Для сельской ипотеки подходят такие населенные пункты:
Важное ограничение: Москва, Московская область и Санкт-Петербург не участвуют в программе. Если поселок находится в границах этих регионов, сельская ипотека там не работает.
В России много городов с частным сектором, но купить там дом по этой программе нельзя. Принадлежность к подходящим сельским территориям лучше уточнять в банке, чтобы не получилось, что вы потратили время на поиск дома или уже купили участок, а кредит не дали. По программе семейной ипотеки или господдержки для многодетных ограничений по территории нет.
Сколько денег и на какой срок дадут
В программе сельской ипотеки есть отдельные лимиты по сумме кредита и сроку ипотеки:
Чтобы получить господдержку, нужно иметь деньги на первоначальный взнос — минимум 10% от стоимости жилья. В эту сумму может входить материнский капитал.
В программе сельской ипотеки можно участвовать только один раз. Такое условие действует и для дальневосточной ипотеки. А вот семейную ипотеку можно брать для покупки нескольких квартир: там нет ограничения по количеству кредитов и объектов.
Какой будет льготная ставка
По программе сельской ипотеки можно взять кредит по ставке от 0,1 до 3% годовых.
Суть субсидии в том, что государство возместит банку проценты, равные ключевой ставке ЦБ. В ноябре 2020 года она составляет 4,25%. Окончательная ставка зависит от банка. Если по семейной и дальневосточной ипотеке она фиксированная — 6 и 2%, то для села она зависит от условий банка и его обычной ставки для таких кредитов.
Государство установило только диапазон для ставки. То есть выше 3% по этой программе она быть не может. И это точно гораздо ниже, чем обычные кредиты на покупку и строительство домов.
В каких банках можно взять сельскую ипотеку
Такую ипотеку может выдать не любой банк. К кредиторам много требований, а деньги между ними распределяют на основании заявок. Информация об этой программе есть на сайтах Россельхозбанка и Сбербанка. Но Сбербанк заявки не принимает, так как исчерпал лимит выделенных средств.
Нельзя заставить банк выдать кредит именно под 0,1% — и вообще участвовать в этой программе. А если программа в банке работает, не факт, что он выдаст кредит конкретному заемщику.
Ипотека под залог имеющейся квартиры
Какие условия нужно соблюсти, чтобы взять ипотеку под залог имеющегося жиья? На все вопросы по теме отвечают специалисты портала Выберу.ру.
Ипотека под залог имеющейся квартиры может быть целевой и нецелевой. В первом случае вам потребуется документально подтвердить банку, что выделенные средства были потрачены в полном соответствии с информацией, указанной в одобренной заявке.
Деньги, полученные в рамках нецелевого кредитования, могут быть использованы на любые нужды. Компенсируется это более высокими ставками и необходимостью погасить займ в меньше сроки.
Требования к залоговой недвижимости для получения ипотеки
Ипотека под залог имеющегося жилья выдается в том случае, если объект недвижимости соответствует следующим требованиям:
Ипотека под залог имеющейся недвижимости выдается в случае, если семья заемщика соответствует ряду требований. Так банки не выдают займ, если планируется приобретать квартиру у родственников. В этом случае кредитное учреждение может запросить официальное согласие родных или брачный контракт.
Вы можете выбрать подходящий банк, предлагающий лучшие условия, воспользовавшись сервисом Выберу.ру.
Выгодные кредитные продукты под залог недвижимости имеются у компаний «Абсолют банк», «Росинтербанк», «Уралсиб» и некоторых других.
Хочу взять сельскую ипотеку и не понимаю, на какую недвижимость ее дают
Планируем купить готовый каркасный дом в Ленинградской области по программе сельской ипотеки. Первый взнос минимальный, а вот сумму в ипотеку хотим взять максимальную, поэтому бюджет проекта — 5,5 млн рублей.
Все готовые современные дома с участками в пределах этого бюджета находятся в различных СНТ, ДНП или коттеджных поселках. С последними все более-менее понятно, а вот с садоводческими товариществами и дачными поселками нет. Статус земли практически везде — земли сельскохозяйственного назначения.
Мы узнавали в банке, который дает сельскую ипотеку. Там нам внятно не ответили и сказали сначала подавать документы, чтобы получить одобрение.
Если взять список территорий, которые подпадают под эту программу, то там много интересного. Так, деревня Дони в Гатчинском районе в списке есть, а СНТ «Дони» отсутствует. Ни одного СНТ в списке нет вообще. Но при этом то же «Дони» — это множество частных домов, где есть центральное водоснабжение, асфальт, вывоз мусора и даже детская площадка.
Нужной информации в интернете не нашла. Подскажите, дадут ли сельскую ипотеку на готовый дом от собственника, если он находится в СНТ или ДНП?
Ксения, действительно, с сельской ипотекой все не так просто. Это новая программа, поэтому информации о ней мало, а сотрудники банков не всегда могут квалифицированно ответить и объяснить. Я юрист и разбиралась в этой программе, когда покупала свою квартиру. Расскажу, что выяснила.
Что можно купить по программе сельской ипотеки
Можно купить квартиру в доме не выше пяти этажей, но это не единственный возможный вариант. По программе сельской ипотеки можно приобрести и дом. Причем можно как купить готовый дом с участком, так и взять кредит на его строительство на земле, которую вы приобрели раньше. Также можно получить кредит, чтобы купить земельный участок и построить на нем дом самим. С 2021 года для строительства подходят и арендованные участки.
В приобретенном жилье нужно оформить регистрацию. Если это не единственное жилье, придется как-то мудрить с пропиской.
Чтобы выбрать недвижимость, которая подходит под программу сельской ипотеки, необходимо определиться с юридическим статусом земельного участка и жилого дома.
Какие требования есть к земельному участку
Чтобы попасть под программу льготной сельской ипотеки, необходимо, чтобы земельный участок, на котором стоит или будет стоять дом, находился в определенном населенном пункте. Такой список утверждает правительство каждого региона. В нем указаны названия именно населенных пунктов, где могут располагаться соответствующие земельные участки, на которых, в свою очередь, могут быть дома или квартиры.
Список сельских территорий в ЛО для сельской ипотекиPDF, 14,6 МБ
СНТ или ДНП — это формы объединения граждан в виде некоммерческих организаций, которые создают для садоводства или огородничества. Эти формы — не юридическая характеристика земельного участка, поэтому ориентироваться на них не стоит и нужно смотреть на другие характеристики земли.
Так, в первую очередь обращайте внимание на то, в каком населенном пункте находится участок и включен ли этот населенный пункт в программу сельской ипотеки. Разберу это на вашем примере СНТ «Дони» и деревни Дони.
Деревня Дони действительно включена в программу сельской ипотеки.
В программу сельской ипотеки включены конкретные населенные пункты. И деревня Дони как раз одна из них. СНТ «Дони» — это не населенный пункт, а форма объединения граждан, поэтому его в этом списке нет и быть не может.
Чтобы понять, может ли СНТ «Дони» подойти под программу сельской ипотеки, для начала необходимо посмотреть границы этого садоводческого некоммерческого товарищества и деревни Дони на «Яндекс-картах».
На карте видно, что СНТ «Дони» в состав территорий деревни Дони не входит, а значит, уже не подпадает под программу сельской ипотеки. И даже если там есть вся инфраструктура — и центральное водоснабжение, и вывоз мусора, и детская площадка, — по документам это все равно не деревня.
Территориальный фильтр по границам — первый фильтр, чтобы понять, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки. Если СНТ или ДНП находится за пределами нужного населенного пункта, в программу сельской ипотеки оно не входит.
Какие требования есть к строению на участке
Когда определились, что земельный участок находится в границах определенного населенного пункта, который вошел в программу сельской ипотеки, можно рассматривать юридические характеристики возведенного дома.
Главное требование к дому: он должен быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания. Чтобы это выяснить, посмотрите выписку из ЕГРН на дом. Это основной правоподтверждающий документ, на основании которого банк будет принимать решение о выдаче вам сельской ипотеки. Такую выписку можно взять у продавца либо за отдельную плату заказать самостоятельно в Росреестре. На MacOS эта страница может отображаться некорректно, поэтому лучше заказывать с устройств на Android или Windows.
В графе «Назначение» в выписке из ЕГРН должно быть указано: «Жилой дом».
Предварительно все оценить можно и без выписки. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка или дома или сориентироваться, где он находится, на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать статус земельного участка, в левом верхнем углу выбирайте «Участки», чтобы выяснить статус дома — «ОКС».
Я выбрала дом на публичной кадастровой карте в той же деревне Дони. Слева на странице отобразилась информация о нем. В графе «Назначение» указано, что это жилой дом, а в адресе — деревня Дони. Если бы собственник продавал этот дом, то он бы попал под программу сельской ипотеки.
Если мы посмотрим на СНТ «Дони», то увидим, что в нем есть как жилые, так и нежилые дома. Но под программу сельской ипотеки не попадут даже жилые, так как они находятся не в деревне, а в СНТ.
Но это не значит, что любой жилой дом в любом СНТ сразу не подходит под программу сельской ипотеки. Проверяйте каждый земельный участок и дом индивидуально.
Совпасть должны два условия одновременно:
То есть у продавца должны быть две выписки из ЕГРН: на земельный участок и на жилой дом.
Дом, который фактически является жилым, но не отображен юридически в Росреестре, то есть на него нет правоустанавливающих документов, под сельскую ипотеку не подойдет. Банк смотрит документы, а не фактическое состояние дома.
Подойдет ли для сельской ипотеки садовый дом
Нет, поскольку чаще всего назначение таких объектов — нежилое.
Но садовый дом можно признать жилым. Тогда в ЕГРН внесут изменения, и дом приобретет статус жилого. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.
Для перевода понадобится заполнить заявление, представить выписку из ЕГРН, нотариальное согласие других собственников, если они есть, и заключение о техническом состоянии садового дома, что он соответствует требованиям надежности и безопасности. Такое заключение выдает специальная организация — член СРО в области инженерных изысканий.
Отказать тоже могут: если не представите все документы и если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем жилого дома.
Процедуру перевода садового дома в жилой дом должен провести сам продавец недвижимости. Сделать это надо до того, как покупатель будет подавать заявку на сельскую ипотеку. Тогда в банк уйдет выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что дом жилой, а не садовый или нежилой.
В программе сельской ипотеки есть определенные требования к жилому дому. Дом должен:
Для покупателя это означает, что если в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» стоит «Жилой дом», то дом соответствует всем предъявляемым требованиям: и по пригодности для постоянного проживания, и по инженерной инфраструктуре. Что касается учетной нормы площади жилого помещения, то необходимо поискать соответствующий нормативный акт местного уровня.
Так, в нашем примере деревня Дони находится в Веревском сельском поселении. Поэтому необходимо руководствоваться решением совета депутатов МО Веревского сельского поселения, где учетная норма площади — 9 м² на человека.
Если в доме собираются проживать трое — мать, отец и ребенок, то площадь дома должна быть не менее 27 м². Такое требование установлено для того, чтобы граждане, которые получили сельскую ипотеку, не вставали на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Что в итоге
СНТ и ДНП — это формы объединения граждан. А вам нужно смотреть на населенный пункт.
Если хотите купить недвижимость по программе сельской ипотеки, смотрите границы поселений. Один дом в СНТ может формально находиться в границах деревни, а другой нет.
Если понравится дом, проверьте его статус. Купить дом, который по документам является нежилым, по программе сельской ипотеки нельзя. Но если дом очень понравился, его можно попробовать перевести в статус жилого. Сделать это нужно обязательно до того, как будете подавать заявку на сельскую ипотеку. Сначала купить, а потом перевести не получится.