можно ли взять ипотеку в долларах
Валютная ипотека: особенности, риски и перспективы
Жители России всегда имели возможность получить ипотечный кредит не только в отечественной валюте, но и в иностранной. Сегодня валютная ипотека — это не самый популярный банковский продукт, однако, возможность получить заем в долларах, евро или швейцарских франках по-прежнему остается реальной.
Содержание:
Сотрудники компании «Винсент Недвижимость» всегда готовы прийти на помощь в вопросе выбора и покупки жилья на территории курортной столицы. Если вас интересуют квартиры в ипотеку в Сочи, то вы можете обращаться к нам за подробной консультацией. Наши специалисты — это профессионалы своего дела, которые разбираются во всех нюансах рынка. С нами вы можете приобрести недвижимость на самых выгодных условиях — факт!
Валютная ипотека — что это?
В общем и целом, между обычным ипотечным кредитом, выдаваемым банками на покупку недвижимости, и валютной ипотекой нет каких-либо принципиальных отличий. Вся разница заключается лишь в том, что обычный заем выдается в рублях, а валютный, чаще всего, — в долларах или в евро.
Ключевой особенностью такого кредита является то, что он напрямую зависит от курса валют. Если, к примеру, иностранная валюта падает в цене, то и выплаты становятся меньше. Доллар или евро растут? В таком случае придется платить больше.
Примерно до 2005 года спрос на валютную ипотеку был достаточно велик. Банки предлагали очень выгодные условия, да и курс доллара, колеблющийся в районе 30 рублей ни у кого не вызывал подозрений и мыслей о том, что буквально через несколько лет все очень сильно изменится.
Как признаются жертвы валютной ипотеки, сильнее всего на них сказался кризис в 2014-2016 годах. Еще бы! Брать ипотеку, когда доллар был по 27 рублей и выплачивать, когда курс превысил пятидесятирублевую отметку — это очень тяжело. Переплата почти в два раза. Собственно, после всех экономических кризисов и скачков иностранной валюты, популярность ипотечного кредитования резко упала.
На сегодняшний день среди людей находится очень мало желающих, готовых рискнуть и получить одобрение по кредиту в валюте. Даже с учетом того, что некоторые банки предлагают достаточно выгодные условия, выглядящие весьма и весьма привлекательно.
Преимущества и недостатки валютной ипотеки
Из всего изложенного нами выше становится очевидно, что самым главным недостатком валютной ипотеки является ее прямая привязка к курсу зарубежной валюты. К большому сожалению, никто не может на 100% дать прогноз о том, каким он (курс) будет завтра. Учитывая тот факт, что ипотека является долгосрочным кредитом, связываться с валютой — затея крайне рискованная.
Однако, свои преимущества у валютной ипотеки тоже есть. К их числу можно отнести более выгодные условия от банков.
Еще один важный нюанс, актуальный для 2020 года — сложность получения. Многие финансовые организации сегодня отказались от того, чтобы предоставлять клиентам валютную ипотеку. Связано это с низким спросом на продукт и высокими рисками для клиентов.
В каких случаях и кому выгодно брать валютную ипотеку? Сейчас на этот вопрос ответить достаточно тяжело. В большом плюсе остались люди, которые взяли валютную ипотеку во времена стабильного курса и успели выплатить ее до того момента, как доллар и евро стали расти вверх.
Сейчас нужно быть очень уверенным человеком для того, чтобы решить взять ипотеку в валюте. Это все равно большой риск, хотя, опять же, кто знает, что будет завтра? Может быть доллар упадет и платежи по кредиту станут меньше.
Последние новости о валютной ипотеке
В момент обрушения рубля в 2014 году, у тысяч людей по всей России встал один единственный вопрос — что делать дальше? Если открыть архивные хроники, то можно увидеть, что именно на 2014 и 2015 год пришелся пик протестов и митингов от людей, у которых больше не было возможности выплачивать кредиты в иностранной валюте. Основное требование митингующих — реструктуризация кредитов на законодательном уровне.
Какого-то определенного решения правительства по вопросу валютной ипотеки на тот момент не последовало. Заемщикам пришлось разбираться со своими проблемами самостоятельно. Это, к слову, еще одна причина из-за которой ипотечные кредиты утратили свою актуальность и перестали быть востребованными.
В 2016 году «Единой Россией» был предложен на рассмотрение законопроект, согласно которому запрещалось отбирать недвижимость у должников по валютной ипотеке. Однако это касалось только тех случаев, когда объектом залога выступало единственное жилье заемщика.
На сегодняшний день о валютной ипотеке практически нет никаких новостей. Очень редко на просторах тематических порталов появляется актуальная информация. Одна из самых свежих и важных новостей — пересмотр ипотечных ставок банком ВТБ и снижение из до прежнего курса — 24 рубля за 1 доллар.
Сегодня на самом деле очень мало информации о том, какие банки выдают ипотеку в валюте. Более того, если вы зайдете на официальный сайт любого крупного банка и ознакомитесь с перечнем программ, то валютной ипотеки там просто не будет.
О реструктуризации в подробностях
Если вы в прошлом взяли валютную ипотеку, то теоретически ее можно реструктурировать. Сразу обращаем ваше внимание на то, что положительный исход дела всегда остается на усмотрение банка. То есть отказ — это вполне правомерное решение.
Важные требования к заемщику для реструктуризации:
Реструктуризация позволяет либо уменьшить срок выплат, либо заменить иностранную валюту на отечественную. Если вы желаете реструктурировать свой ипотечный кредит, то лучше всего обратиться к сотрудникам банка за получением подробной консультации и советов, что будет лучше именно в вашей ситуации.
Что будет с валютной ипотекой дальше?
Точного прогноза о том, как будет дальше складываться ситуация с кредитованием в иностранной валюте, сейчас не смогут сделать даже эксперты с многолетним опытом. В мире царит неоднозначная экономическая и политическая ситуация, поэтому брать валютную ипотеку — дело очень рискованное.
Хотя возможен и иной сценарий развития событий — курс доллара стабилизируется, экономическая ситуация станет прозрачной и очевидной. В этом случае возможно рассматривать ипотеку в валюте, но будет ли в том смысл?
Сегодня банки понизили ставку по ипотечному кредитованию в рублях. Получить кредит можно по ставке от 6% годовых. Главное преимущество — отсутствие рисков.
Валютная ипотека: что делать и кто виноват?
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
Валютная ипотека
Рубль в стоимости падает уже несколько лет. Естественно, такое положение дел не могло пройти стороной мимо российских банков. Большинство Российских финансовых организаций предлагают оформить валютную ипотеку. Что это такое и чем она отличается от обычной?
Валютная ипотека – это ипотечное кредитование, выданное не рублях, а в иностранной валюте. В роли иностранной валюты выступают мировые лидеры валютного рынка, а именно доллары и евро. Многие финансисты уверены, что брать ипотеку в долларах намного выгоднее, чем рублях, так как заемщик экономит на переплате процентов.
Например, заемщик берет квартиру в ипотеку. Процентная ставка по долларовой ипотеке будет меньше. Если рубль будет постоянно падать, а доллар расти, то в момент, когда заемщик выплатит все деньги за ипотеку, он может сэкономить огромную сумму денег.
Что нужно для оформления?
Для оформления валютного кредитования необходимы те же документы. Кроме того, по-прежнему нужен поручитель и залоговое имущество. Так как ипотека валютная, то и стоимость будет оцениваться в валюте. Правила те же. Залоговое имущество не должно быть дешевле, чем сумму, которую человек берет в кредит. Все документы, срок и договор оформляются в соответствии с правилами обычной ипотеки.
Единственное, что может измениться – это анкета кредитования. Банк может потребовать написать, в чем причина оформления именно валютной ипотеки. И процесс одобрения заявки так же более суров. В справке о доходах должна быть указана информация в валюте. Если в долларах эта сумма на момент оформления заявки меньше, чем банку хотелось бы, то будет отказ. Хотя при оформлении обычной ипотеки, финансовая организация ободрила бы заявку.
Возвращать долг необходимо тоже в валюте. Но это, как раз, не проблема, так как большинство банков могут разменять рубли на валюту.
Возможные трудности с валютной ипотекой
Проблемы могут возникать, когда заемщику нечем платить за ипотеку. Зарплату он получает в рублях, а доллар в это время может расти. Рост валюты – это одновременно и минус и плюс такой ипотеки. Так как человек получает зарплату в рублях, клиенту может не хватать даже этого дохода для ежемесячного платежа. Из-за этого возникают проблемы с выплатой ипотеки. Это еще полбеды. Полная беда придет, если человека и вовсе уволили с работы.
Что делать в этом случае? То же самое, что и при возникновении такой ситуации с обычной ипотекой. Идти в банки и разговаривать с сотрудниками организации. Необходимо договориться с банком. Возможно, придется продавать залоговое имущество. Но даже в этом случае стоимости залогового имущества может не хватить, и придется с каждой зарплаты отчислять проценты банку.
Можно, конечно, реструктуризировать или рефинансировать ипотеку, но мало банков могут пойти на рефинансирование валютной ипотеки. Придется оформлять слишком много документов. Поэтому стоить взять вторую ипотеку (тоже валютную) для покрытия первой.
Еще один минус валютной ипотеки в том, что ее нельзя рефинансировать в обычную, если только это не прописано в договоре кредитования.
В целом, валютная ипотека – это обычное ипотечное кредитование с использованием валюты. Но если человек не уверен в том, что его доход позволяет возвращать кредит в долларах или евро, то лучше не оформлять валютную ипотеку.
Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе
Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.
Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.
Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.
Ипотека в Европе: ставки и условия
Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.
Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.
Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.
«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.
Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.
Могут ли россияне получить ипотеку в Европе
Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.
Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.
Какие нужны документы
Екатерина Шабалина, юрист Tranio:
— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.
Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:
1. Личные документы:
2. Данные о финансовом положении:
Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.
3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.
Примеры стран с низкими ставками
Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.
«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.
Ипотека на 110%
До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.
Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.
По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.
В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.
Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.
Когда в России будет ипотека под 2%
Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:
— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.
Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).