можно ли взять кредит под залог квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники.

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала. Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения). А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Банки против такого развития событий

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Приоткрытая дверь

Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.

Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему. В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

«Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем. За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним). Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека. «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым. Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

Источник

Ипотечные кредиты с детскими долями: ограничения и риски

Несмотря на растущую доступность ипотеки, кредитами на покупку жилья и государственными субсидиями, положенными определенным категориям населения, могут воспользоваться не все. Так, семьи с детьми, наиболее остро нуждающиеся в поддержке, не всегда могут рассчитывать на эти инструменты. А клиенты, использовавшие при приобретении недвижимости материнский капитал, не всегда учитывают риски и ограничения таких сделок.

Материнский капитал при покупке недвижимости

Одним из наиболее распространенных способов использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Правила направления этих средств на покупку квартиры определены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Приобрести недвижимость можно по договору купли-продажи или договору долевого участия, и в обоих случаях допускается использование ипотечных средств. Если оформляется кредит, материнский капитал может быть направлен на его погашение или в качестве первоначального взноса.

Законодательство защищает права несовершеннолетних и обязывает родителей наделять детей долями в приобретаемом жилье. Если речь идет о новостройке, когда право собственности оформляется после завершения строительства, выделение долей при использовании материнского капитала невозможно на момент заключения сделки. Также нет возможности наделить ребенка долей, пока не выплачен ипотечный кредит и недвижимость находится под обременением. Поэтому в этих случаях оформляется письменное обязательство родителей выделить доли позже, и документ заверяется у нотариуса.

При этом действующим законодательством не установлен обязательный размер доли, полагающийся ребенку. На практике родители предоставляют детям равные доли. Таким образом, каждый член семьи получает в собственность 1/4 квартиры (так как материнский капитал положен при рождении второго ребенка и последующих детей, предполагается, что в таких семьях уже есть дети).

Альтернативные сделки с ипотекой

Пока растут дети, многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать. С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые обязывают наделять детей долями в новом жилье. С другой стороны, на это не идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.

Напомним, материнский капитал за рождение или усыновление второго ребенка введен с 1 января 2007 г. В течение последних 12 лет было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий. За это время многие семьи уже успели погасить ипотечный кредит и рассматривают возможность покупки новой квартиры. Дополнительным стимулом решения квартирного вопроса является набирающая популярность «семейная ипотека», которая позволяет оформить кредит по ставке от 1% годовых (ставка доступна в новостройках, реализующихся по схеме эскроу-счетов, на период строительства дома).

Решение проблемы

Принимая во внимание описанные выше сложности, депутаты готовят поправки в законодательство, которые в будущем позволят семьям продавать квартиры с имеющимися выделенными детскими долями и покупать новое жилье в ипотеку.

Разрешить проблему можно, определив на законодательном уровне процедуру предоставления согласия на сделку органов опеки. Гарантией соблюдения прав несовершеннолетних могло бы стать письменное разрешение о выделении доли после погашения кредита. Однако такое решение проблемы не исключает дефолта заемщика и ущемления интересов детей. А пока правозащитники и банки пытаются договориться, девелоперы лишаются значимой категории клиентов, уповая на скорейшее решение сложившейся коллизии.

Источник

Можно ли взять кредит под залог квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4 Дело об обращении взыскания на заложенное имущество направлено на новое рассмотрение, поскольку в случае совершения сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, необходимо проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Асташова С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КИТ Финанс Капитал» к Емтыль Ф.Р., Емтыль Ю.М. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней, по встречному иску Емтыль Ф.Р., Емтыля Ю.М. к ООО «КИТ Финанс Капитал» о восстановлении срока исковой давности, признании недействительным договора об ипотеке дома с земельным участком, признании права собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка за Емтыль Ф.Р. как супружеской доли и уменьшении доли собственности Емтыля Ю.М. до 1/2 доли

по кассационной жалобе представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Лазаревой Н.В. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Лазаревой Н.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО «КИТ Финанс Капитал» обратилось в суд с иском к Емтыль Ф.Р., Емтылю Ю.М. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней.

16 декабря 2010 г. в соответствии с договором купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права по кредитному договору перешли от ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Ответчики Емтыль Ф.Р. и Емтыль Ю.М. предъявили встречный иск к ООО «КИТ Финанс Капитал» о признании недействительным договора об ипотеке дома с земельным участком, признании права собственности за Емтыль Ф.Р. на 1/2 доли жилого дома и земельного участка как супружеской доли и уменьшении доли Емтыля Ю.М. в доме до 1/2 доли.

В обоснование встречного иска указали, что жилой дом является единственным жильем для них и их несовершеннолетних детей, в связи с чем для заключения договора залога требовалось согласие органа опеки и попечительства, которое получено не было. Указанное имущество является совместно нажитым, вследствие чего доля Емтыль Ф.Р. в нем должна составлять не менее половины. Просили признать 1/2 доли дома и земельного участка супружеской долей Емтыль Ф.Р., а также признать недействительным договор об ипотеке, восстановив срок исковой давности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г. решение суда в части признания жилого дома с надворными постройками совместным имуществом ответчиков, признания права собственности за Емыль Ф.Р. на 1/2 доли совместно нажитого имущества в виде жилого дома и земельного участка, восстановления срока исковой давности для оспаривания договора ипотеки, признания недействительным договора ипотеки или иное неотделимое улучшение отменено и в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении встречного иска отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Лазаревой Н.В. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального права были допущены судами обеих инстанций.

По условиям кредитного договора заемщики приняли обязательство возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (пункт 4.1.1), при этом погашение кредита и уплата процентов, начисленных за пользование кредитом, осуществляется путем внесения ежемесячных платежей (пункт 3.3).

Пунктом 4.4.1 кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате, в частности, в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по кредиту более чем на 30 дней, допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Права первоначального залогодержателя по закладной ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» переданы ООО «КИТ Финанс Капитал» на основании договора купли-продажи закладных от 16 декабря 2010 г. (т. 2, л.д. 9-21)

Отказывая ООО «КИТ Финанс Капитал» в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд сослался на то, что кредит предоставлялся для целей финансирования личных потребностей заемщиков, а не для приобретения или строительства жилого дома.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска и отказывая в этой части в его удовлетворении, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея сослалась на то, что Емтыль Ф.Р. не было представлено доказательств, подтверждающих, что она не могла обратиться в суд с иском в пределах срока исковой давности. В остальной части суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, указав, что в силу пункта 2 статьи 20, статьи 292 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой В.В. Чадаевой» обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом для проживания несовершеннолетних, будет нарушать их права и охраняемые законом интересы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с вынесенными судебными постановлениями в силу следующего.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности справами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

При этом в статье 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Это судами первой и кассационной инстанций учтено не было.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения пункта 2 статьи 20, пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П не может быть признана состоятельной, принимая во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Это судами учтено не было.

Каких-либо доказательств того, что несовершеннолетние дети ответчиков проживают в жилом помещении, в материалах дела не содержится.

Однако в нарушение положений статей 56, 59, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды эти доказательства не исследовали, правовой оценки в вынесенных судебных постановлениях они не получили.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым также обратить внимание на следующее.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Закона об ипотеке. Такие основания не были установлены ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции.

Поскольку допущенные судебными инстанциями нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отменить вынесенные судебные постановления в полном объеме, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обзор документа

Из-за просрочки погашения кредита банк обратился в суд с иском к заемщикам, являющимся супругами.

Среди прочего, банк потребовал обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки в обеспечение этого кредита (жилой дом и землю).

Кроме того, в доме проживают несовершеннолетние дети заемщиков.

Суды двух инстанций разошлись во мнениях.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее.

Исходя из положений законодательства, обращение взыскания на заложенную квартиру возможно.

Это допускается как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона.

Если жилье является предметом ипотеки (договорной или законной), то тот факт, что данное помещение является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, не препятствует обращению взыскания на это заложенное имущество.

Таким образом, на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства распространяется общее правило об ответственности должника.

По ГК РФ отчуждение помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного имущества либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно указанному органу власти), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы таких детей, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Поэтому в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению помещения, в котором проживают последние, нужно учитывать следующее.

Суд обязан проверить, не будут ли нарушены права таких детей совершением подобной сделки.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Такой залог не признается сделкой по отчуждению жилья и не влечет безусловного отчуждения недвижимости, являющейся предметом ипотеки.

Источник