можно ли взять квартиру в ипотеку которая уже в ипотеке другом банке
СберБанк запустил кредитование недвижимости, которая находится в залоге у других банков
Теперь в ипотеку СберБанка можно купить или продать квартиру на вторичном рынке, которая была приобретена в ипотеку любого другого банка.
Покупатель оформляет ипотеку на покупку готового жилья с учетом дополнительных скидок по ставке от 7,9% годовых.
Продавцу недвижимости предоставляется кредит на погашение долга по ипотеке в другом банке. Чтобы подать заявку и оформить кредит, не нужно никуда идти и собирать справки: всё делается полностью онлайн.
Для кредита на сумму не более 3 млн рублей можно оформить рефинансирование ипотеки потребительским кредитом в Сбербанк Онлайн, деньги будут сразу зачислены на счет клиента.
Долг по ипотеке продавца гасится банком, а не за счет кредитных средств покупателя.
Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить кредит за счет средств от продажи квартиры.
Покупатель получает ипотеку и начинает выплачивать кредит за квартиру только после подписания договора купли-продажи.
«Всё чаще собственники недвижимости сталкиваются с необходимостью продать квартиру, за которую выплачивают ипотеку. Например, для улучшения жилищных условий или переезда в другой город.
Услуга позволяет упростить и ускорить процесс купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у других банков. При этом всё происходит прозрачно и безопасно, участники сделки не связаны финансовыми обязательствами до подписания договора купли-продажи» — Николай Васев, вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик».
Ипотека на ипотечную квартиру
Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.
Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:
Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.
Особенности процедуры
Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:
Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.
Продажа банком ипотечной квартиры
Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.
В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.
Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.
Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.
Продажа заемщиком
Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.
Предварительный договор купли-продажи
Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.
Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.
Договор уступки права требования
В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.
Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.
Как купить без риска?
Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:
Сложности и возможные нюансы
Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.
Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.
Преимущества и недостатки сделки
Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.
Как купить квартиру в ипотеке
Можно ли купить квартиру в ипотеке, выгодно ли это? Как безопасно провести сделку, если покупатель оплачивает долг продавца? Понятная инструкция, а также советы экспертов – в нашем материале.
Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?
Можно ли купить квартиру в ипотеке
Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».
Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.
Почему продают квартиру, которая в ипотеке
На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.
Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.
Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.
Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.
Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.
Совет от банка, как избежать изъятия жилья:
Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке
Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.
Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.
Как купить квартиру, обремененную залогом
Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.
Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:
С погашением ипотеки во время сделки
Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.
Порядок действий:
Шаг 1
Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.
Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.
Шаг 2
Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.
Шаг 3
Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.
Документы:
Шаг 4
Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.
Шаг 5
При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.
Как безопасно передать деньги
Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.
Другой способ – открыть аккредитивный счет. Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.
С переуступкой долга
Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.
Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга.
Шаг 1
Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.
Шаг 2
Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.
Договор могут составить:
Шаг 3
Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.
У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.
Как банк производит расчет
Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.
С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя
Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.
Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.
Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.
Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.
Зачем нужен предварительный договор
Предварительный договор обезопасит всех: после его подписания нельзя просто отказаться. Участники обязаны заключить основной договор, в случае отказа суд обяжет их сделать это в принудительном порядке.
Что такое задаток
Задаток подкрепляет условия предварительного договора: в случае отказа продавца от участия в сделке он обязан вернуть задаток в двойном размере, если же отказывается противоположная сторона – она теряет сумму задатка. Передача средств задатка обязательно оформляется письменно, иначе она будет считаться авансом. Оформление предварительного договора и письменное оформление передачи задатка снижает риск покупки.
Задаток или аванс
Аванс не дает гарантий исполнения договора, это просто предоплата. В случае срыва сделки по инициативе продавца он возвращает аванс, в обратном случае – аванс остается нынешнему владельцу квартиры. Задаток популярен, его используют в 60% сделок с недвижимостью, но он не гарантирует исполнения обязательств.
Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.
После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.
Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.
Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.
Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:
Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.
После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.
Как проходит регистрация сделки в МФЦ:
Как происходит регистрация сделки у нотариуса:
Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.
Ипотека на ипотеку — можно ли купить квартиру, которая в кредите в 2021 году
Сегодня популярность ипотечного кредитования достигла своего пика, ведь для большинства россиян это по сути единственный способ приобрести заветные квадратные метры. Но несмотря на все программы лояльности и общие тенденции к снижению по ипотечной ставке, обусловленной высокой внутренней конкуренцией в банковском секторе, далеко не все кредитополучатели справляются с выполнением взятых на себя обязательств.
И далее становятся возможными несколько вариантов событий – изъятие банком залогового имущества (квартиры), рефинансирование, если таковое предусматривается программой кредитования, или же дальнейшая перепродажа ипотечного жилья в кредит.
Можно ли по закону купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке в 2021 году
Подобная практика не нова, хотя ее трудно назвать распространенной. А все потому что все это время перепродажа ипотечного жилья усложнялась внутренними ограничениями, устанавливаемыми самими кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, речь шла о возможности перепродажи ипотечной недвижимости исключительно в пределах одного банка. Ситуация начала меняться только сейчас, что сделало услугу более востребованной.
В том же банке
«Зачем вообще покупать ипотечное жилье?» – вполне резонный вопрос, который возникает у тех, кому доводится впервые слышать о подобных схемах. На самом же деле тут все просто, ведь такое жилье всегда дешевле, причем не только из-за нюансов его оформления.
Обычно его выставляют на продажу, когда определенная доля уже выплачена, что позволяет снизить первоначальную стоимость жилья, но только при условии, что на квартиру будет вновь оформлена ипотека (покупка залогового имущества, предусматривающая 100-процентное погашение, проводится по упрощенной схеме, но без существенной уценки).
При этом банк ничего не теряет, и дальше получая свои проценты, тогда как предыдущим хозяевам открывается возможность избавиться от долгового ярма или же взять в ипотеку более подходящий объект недвижимости, закрыв старый кредит.
В общем, все если не в выигрыше, то явно не в проигрыше, поэтому чем дальше, тем эта схема становится более популярной, особенно если доводится брать «ипотеку на ипотеку» в одном банковском учреждении, как принято говорить среди риэлторов.
В этом случае текущий кредит, а вместе с ним и залоговое имущество, в качестве которого практически во всех случаях используется сам объект недвижимости, переоформляется на нового заемщика. Отныне он и будет расплачиваться по счетам, получая по факту погашения займа полное право собственности.
И если для приобретения квартиры ранее не был использован материнский капитал, предусматривающий выделение доли на всех несовершеннолетних детей в семье, и обошлось без судебных разбирательств на фоне грубых просрочек, то процедура оформления ипотеки на ипотечную недвижимость не составит особого труда.
Для этого достаточно будет подать соответствующую заявку (онлайн или при личном присутствии), предоставив весь необходимый пакет документов (перечень требуемых бумаг определяется в индивидуальном порядке).
Сегодня вполне реально приобрести ипотечную недвижимость. И неудивительно, если учесть, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости в России приобретается в кредит. Другое дело, что схема “ипотека на ипотеку” таит в себе определенные подводные камни, которые обязательно нужно изучать до подписания любых документов
В другом банке
Совсем иначе будут обстоять дела в том случае, если довелось брать ипотеку в каком-нибудь малоизвестном банке, ведь в этом случае найти обслуживающегося здесь же клиента на переоформление залогового имущества с дальнейшим погашением кредитных обязательств будет гораздо сложнее.
К счастью, четко уясняют это отягощающее дальнейшую судьбу ипотечных займов обстоятельство и в банках, благодаря чему можно наблюдать послабление ограничений в этом вопросе у многих кредитно-финансовых учреждений. К примеру, такую программу перекредитования предусматривает Росбанк, пусть и с определенными ограничениями.
Среди них – обязательное трудоустройство на постоянной основе с предоставлением справки о доходах по второй форме НДФЛ и выплата первоначального взноса, размер которого будет определяться в индивидуальном порядке.
Проверке подвергается и продавец, который также обязуется предоставить определенный пакет документов. При этом речь идет о стандартной процедуре, которая подразумевает анализ кредитной истории клиента, уточнение наличия прав собственности на ипотечный объект, а также возможных претендентов на него.
Что касается взаиморасчета, то современная практика предлагает на этот счет заведение двойного аккредитива.
Первый из них предназначается для размещения личных средств продавца для погашения текущей задолженности. Допускается частичное погашение образовавшегося долга покупателем, что чаще всего становится актуальным при неплатежеспособности кредитополучателей.
Второй аккредитив используется исключительно для размещения покупательских кредитных средств, под которыми подразумевается разница между суммой, добавленной на первый аккредитив в случае нехватки средств у продавца и общим размером ипотечного займа.
3 схемы покупки ипотечного жилья
В настоящее время специалисты выделяют 3 основные схемы покупки обремененной залогом недвижимости, которые вполне справедливо считаются относительно безопасными и удобными для всех сторон.
Среди них:
Суть заключается в том, что покупатель кладет средства на эти счета, доступ к которым автоматически открывается по факту заключения договора купли-продажи.
В итоге покупатель приобретает жилье за наличные с возможностью применения первой схемы, оформляя заем под эти цели в другом банке.
Как вариант, можно оформить предварительный договор купли-продажи, который станет поводом для передачи средств для погашения остатка кредита продавцу с последующим за ним снятием долгового обременения и продажей недвижимости, как беззалогового объекта.
Пожалуй, из всех предлагаемых последняя схема является самой рискованной по той простой причине, что временный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, запросто подвергаясь аннуляции. То есть фактически приходится действовать на доверии, что довольно рискованно для подобного рода операций.
Существует три основных схемы купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в ипотеке. Но если взвешивать все “за” и “против”, то лучшим вариантом станет тот, который предполагает полное погашение займа непосредственно во время сделки с последующей за ним передачей прав собственности на залоговый объект
Какие документы нужны
Несмотря на то что каждое дело по перекредитованию объектов жилой недвижимости требует индивидуального подхода, необходимый для представления пакет документов включает в себя приблизительно одни и те же бумаги.
Среди них:
Важно помнить, что перечень документов может отличаться от приведенного выше.
Кроме того, имея доступ к различным государственным реестрам, банковские сотрудники могут получать часть необходимых справок без участия клиентов, что сильно упрощает поставленную задачу для последних.
Риски и подводные камни
Приобретение ипотечной недвижимости в последние годы стало обычной практикой по той простой причине, что практически каждый второй объект был куплен в кредит. Со временем же владельцы могут переехать или захотеть расширить жилплощадь, выставляя ипотечное жилье на перепродажу.
То есть такие истории далеко не всегда про финансовую несостоятельность, поэтому не стоит отказываться от их приобретения только потому что еще не до конца был выплачен кредит.
Кроме того, если приобретать такое жилье за наличные или использовать схему с двойными ячейками, то все риски сводятся к нулю. А все потому что после подписания договора купли-продажи те долговые обязательства, которые были на предыдущем кредитополучателе, не смогут перейти на покупателя.
Касается это негласное правило и всех штрафных санкций, так что в этом плане опасаться действительно нечего.
Главное – не передавать никому деньги до заключения постоянного или, на худой конец, временного договора купли-продажи, хотя последний также не гарантирует сохранность выплаченных средств по обозначенным выше причинам.
Приобретая кредитную недвижимость очень важно не передавать деньги для закрытия ипотеки до заключения официальной сделки. При этом стоит помнить, что даже временный договор купли-продажи не гарантирует, что покупатель получит свои заветные квадратные метры, по той простой причине, что такие акты не вносятся в государственные реестры, легко подвергаясь аннуляции
5 советов по проведению сделки от реальных финансистов
