что лучше люкс или апартаменты
Отель или апартаменты: почему стоит попробовать отпуск со стиркой и готовкой
Весна – начало поры отпусков. Даже если и не самих отпусков, то планирования. Кто-то предпочитает отдыхать в апартаментах и самостоятельно устраивать быт, а кто-то бронирует отель с полотенцами в форме лебедя, ежедневной сменой постельного белья и ни о чем не задумывается. Анна Лебедева пытается разобраться, что лучше.
Фото: depositphotos/ mast3r
В раздевалке фитнесс-клуба услышала, как женщины обсуждают предстоящий отпуск. «Дочь с мужем и детьми едут в апартаменты, и меня с собой берут», – сказала одна из них своей подруге. «Да зачем тебе это надо? – возмутилась вторая. – Мытье посуды, готовка, стирка. А отдыхать-то когда? Нее, я только в отель! Мне этого всего добра и здесь хватает!»
Вопрос планирования отпуска у многих возникает еще зимой. Кто-то предпочитает ни о чем не думать, обратившись в туристическое агентство, а кто-то ищет сам. Весной обычно сбрасывают лишние килограммы и потихоньку заполняют чемодан – новый купальник, путеводитель, шорты, сарафан.
Большинство моих знакомых не любят навязчивый сервис отелей и предпочитают снимать апартаменты. Только так, на их взгляд, можно полностью окунуться в атмосферу южного городка.
Они привыкли часами выбирать себе домик у моря со всеми удобствами, и охотится за скидками на авиа билеты.
Когда я в очередной раз я бронировала отель с включенными завтраками и ужинами, то чувствовала, как мои приятели смотрели на меня осуждающе. Мол, все с тобой понятно. Будешь лежать на берегу, как котлета, и стоять в очереди с тарелкой, чтобы лопнуть от переедания. Все мои рассказы о заранее составленном маршруте они пропускали мимо ушей. А я не понимала их. Как можно на отдыхе готовить, стирать и убираться?
Но однажды все-таки решила попробовать хотя бы разочек отказаться от обращения в туристическое агентство и от отдыха в отеле.
Фото: depositphotos/ dima_sidelnikov
Моя недавняя поездка к морю целиком и полностью была спланирована самостоятельно. И первое, во что я втянулась, как азартный игрок – это выбор жилья. За неделю поисков уютной квартиры, уже мысленно забронировала несколько вариантов. Выбрать что-то одно было сложно. Здесь шикарный вид из окна, там море в трех минутах ходьбы, а тут посудомойка, стиралка и кофемашина.
Периодически возникало желание отфильтровать по наличию бытовой техники. Но в итоге выбрала гнездышко на горе с террасой, откуда каждое утро открывался вид на черепичные крыши, маяк и бескрайнее море.
«Ты точно не пожалеешь?» – спрашивал заботливый муж, и периодически напоминал о том, что мне придется самой готовить еду. Но я уже настолько втянулась, что было поздно отступать. Да и хотелось хотя бы раз почувствовать, как говорит моя подруга, свободу.
Сейчас, уже после поездки, могу сказать точно, что отлично отдохнула и ни разу не пожалела о том, что променяла отель на апартаменты, где поблизости нет ни магазинов, ни кафе. Ходить за продуктами, готовить завтрак и легкий ужин оказалось совсем не сложно. Главное – не довольствоваться только этим, а каждый день смотреть новые места. От переизбытка эмоций, не было времени на тоскливые размышления о тяжелой женской доле. Да и сытные обеды в кафе не вгоняли в тоску, а наоборот, позволяли насладиться разнообразием местной кухни.
Мангал на балконе, духовка, мойка около окна, свежая клубника на рынке и каша с ягодами на завтрак – все это лишь вдохновляло. А возможность придумать блюдо из свежих экзотических продуктов будоражила мое воображение.
Я была спокойна, что мой ребенок сыт. Кстати, в отелях это была целая проблема. Дети привыкают к тому, что готовит мама, и отказываются от шведского стола напрочь. Помню, как в прошлом году дочь питалась одними сосисками.
Наличие стиральной машины тоже не пугало. Очередной повод выйти вечером на балкон, чтобы развесить белье и подышать свежим воздухом. Обратно увезли полный чемодан чистых вещей и гору эмоций.
Всем, кто спорит на тему, что лучше – отель или апартаменты, хочется пожелать попробовать и то, и другое. Главное – не зацикливаться на бытовых мелочах, не искать недоваренную капусту на шведском столе, не драить каждый день полы в снятой квартире. А наслаждаться отдыхом, кто как привык. Кому-то приятно, когда ноги гудят от нагулянных километров, а то-то предпочитает целый день сидеть в джакузи, потягивая пина-коладу.
Избавляйтесь иногда от устойчивых стереотипов, экспериментируйте. Есть шанс, что отдых в апартаментах станет самым лучшим, и наоборот.
Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.
Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Аренда: что выгоднее сдавать
Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.
Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.
Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.
Доходность: квартира vs апартаменты
Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.
Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.
Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).
Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Назначение гостиничных номеров
Перед отправлением на отдых, в командировку или туристическую поездку любой человек в первую очередь задумается о гостинице, где он будет находиться во время поездки. Естественно, при этом выбираются такие отели и номера, которые наиболее точно соответствуют функциональному назначению путешествия. С некоторой долей условности можно произвести классификацию гостиничных предприятий на три основных типа:
Указанная выше классификация является достаточно условной, так как большинство отелей предлагают различные номера по своему функциональному назначению. Поэтому они способны принимать гостей каждого из перечисленных типов.
Гостиничный номер бизнес-класса
Номера бизнес класса ориентированы, прежде всего, на клиентов, которые находятся в деловой поездке или командировке. Количество таких людей достаточно велико – почти половина от всех перемещающихся. Кроме того, они обладают высоким уровнем запросов и материальных возможностей, поэтому являются выгодными и часто основными клиентами для гостиниц.
Главными признаками номера бизнес класса можно считать обязательное наличие рабочего места, оборудованного компьютером и другими средствами, необходимыми для полноценной работы – телефоном, принтером, выходом в интернет и т.д. Сам номер должен иметь санузел, высокий уровень отделки всех помещений, в первую очередь, жилой комнаты, и установленной мебели.
Номера бизнес класса могут быть рассчитаны на одного или двух человек. Помимо рабочего места в номере, большинство отелей предоставляет возможность деловому гостю пользоваться бизнес центром при гостинице, также оборудованным необходимой высокопроизводительной техникой, средствами связи и выхода в интернет.
Значительное количество деловых людей имеют постоянные привычки, поэтому предпочитают останавливаться в одних и тех же местах. Неудивительно, что гостиницы всячески стремятся заполучить выгодных гостей, обеспечивая высокий уровень обслуживания и качества услуг номеров бизнес класса.
Гостиничные номера-апартаменты
В настоящее время все большую популярность приобретают номера-апартаменты. Существует большое количество их разнообразных типов и видов. Обычно под апартаментом в гостинице понимается номер, который состоит из нескольких (чаще всего, от двух до четырех) комнат. Основными гостями являются большие компании или семьи с детьми. Нередко апартаменты снимаются надолго, поэтому для удобства проживания они в большинстве случаев оборудуются кухней и необходимой бытовой техникой – стиральной машиной, микроволновой печью и т.д.
Существуют как очень дорогие, так и, напротив, доступные варианты апартаментов. Второй тип пользуется повышенным спросом у больших компаний молодежи, находящейся на отдыхе или в туристической поездке. Размещение в недорогом апартаменте гостиницы позволяет не только обеспечить достаточно высокий уровень удобств и комфорта, но и сэкономить финансовые средства.
Отечественное законодательство четко прописывает основные требования к апартаментам. Их минимальная площадь жилых комнат составляет 40 кв.м., а их количество – не менее двух. Кроме того, апартаменты являются по российской классификации номерами высшей категории.
Гостиничные номера эконом-класса
По своему функциональному назначению номера эконом класса предназначены для людей, не обладающих значительными финансовыми средствами или для тех, кому не важен комфорт, например, находящихся на работе вахтовым методом. Такой тип помещений отлично подходит для транзитных гостиниц, нередко используется достаточно большим количеством пребывающих в командировке или длительной деловой поездке. Зачастую номера эконом класса снимают и отдыхающие или туристы, главное для которых – находится вблизи моря или интересующей их туристической достопримечательности.
Отели оборудуют номера эконом класса по бюджетному варианту:
Кроме того, номера эконом класса зачастую рассчитаны на большое количество гостей, что также снижает качество проживания. Вполне очевидно, что невысокий уровень комфорта, обеспечиваемый такого типа помещениями, имеет соответствующую крайне низкую цену, которая и является основным фактором выбора номеров эконом класса.
Гостиничные номера люкс-апартаменты
Люкс апартаменты являются наиболее комфортными номерами для размещения в любом отеле. По российской классификации помещений гостиницы к данному типу относятся номера Сюит. Их площадь составляет не менее 75 кв.м. без санузлов (которых должно быть два), балконов и лоджий. Минимальное количество комнат в Сюите – три. Обязательно наличие разнообразной бытовой техники, мини бара и сейфа. Также необходим соответствующий высокий уровень отделки и установленной мебели
Естественно, выше перечислены только минимальные требования, причем предъявляемые российским законодательством. На практике существуют самые изысканные и роскошные люкс апартаменты в различных отелях мира. Несмотря на то, что они являются самыми дорогими, это не мешает им пользоваться повышенным спросом. Достаточно большое количество людей готово заплатить очень немаленькую цену за право оказаться гостем подобных уникальных по уровню обстановки и обслуживания люкс апартаментов.
Для номеров данного типа характерно размещение в пентхаусах отелей, отдельных виллах или резиденциях, что делает их еще более привлекательными для потенциальных клиентов. Гостиницы, в свою очередь, для обеспечения требуемого уровня комфорта и оказываемых услуг закрепляют за люкс апартаментами отдельную прислугу, работающую только там. Пример подобного типа номеров – на видео:
Отель или апартаменты? Что выбирать?
Предлагаю обсудить чем отличаются апартаменты от номера в отеле и на что стоит обратить внимание про бронировании апартов.
— Апартаменты могут быть отдельной квартирой в жилом доме, отдельным домом или номером в апарт-отеле.
— Большой плюс апартаментов это наличие кухни. Даже если вы не планируете варить борщи или жарить котлеты при наличии кухни всегда можно экономить на питании, ну и чайник с холодильником никогда лишними не бывают.
— В отличии от гостиницы в апартаментах никто не проконтролирует сколько живет народа ( ну если это не апарт-отель), так что для большой компании снять квартиру экономически выгоднее.
— Однако в случае какого-то форс-мажора ( например трубу прорвало или свет отключился) вы не можете сходить к дежурному администратору, вам придется звонить владельцу и как-то обговаривать время и возможность ремонта. В случае, если вы не владеете языком страны или хотя бы английском в достаточной для разговора по телефону степени это может стать серьезной проблемой.
— Текущая уборка в апартаментах ( мусор вынести, постель застелить, посуду помыть) ляжет на ваши плечи.
— Завтраки в апартаментах тоже чаще всего не предусмотрены или предлагаются за дополнительную плату.
— В апартаментах у вас гарантированно есть свой санузел, в отличии от хостелов или эконом-гостиниц. Правда чаще всего всяких шампуней-гелей-мыла не будет, так что останавливаясь в апартах лучше все это иметь с собой.
— В отличии от гостиниц в апартаментах зачастую бывает очень жесткая регламентация времени отъезда и заезда и отступление от этого времени может быть платным.
Делитесь своим опытом бронирования гостиниц и апартаментов, были ли какие-то проблемы, а может есть лайфхаки?
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Что такое апартаменты
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
