можно ли вернуть квартиру государству
Отдать квартиру государству
Случаи возврата приватизированного жилья государству до недавнего времени практически не встречались. Казалось бы, отдавать свою собственность – чистейшей воды безрассудство. Но при грамотном подходе так называемая деприватизация может стать эффективным способом улучшить жилищные условия.
Затеяв приватизацию, государство фактически подарило гражданам право бесплатно оформить свою недвижимость в собственность. С одним лишь «но»: делать это разрешено один раз в жизни.
Предположение о том, что со временем некоторые решат добровольно отказаться от дарованных квадратных метров, до недавнего времени выглядело абсурдным. Но, как показала практика, некоторые россияне все-таки возвращают жилье государству. Правда, делают это вовсе не из альтруистических побуждений.
Ненужная собственность
Возможность возвратить государству приватизированное жилье регулирует Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». По нему граждане имеют право передать приватизированные помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, госорганы обязаны заключить с «отказниками» договоры социального найма этой недвижимости.
Изначально процесс обратной приватизации жилья был рассчитан исключительно на малоимущих граждан. Право собственности накладывает на владельцев недвижимости определенные обязанности. Прежде всего – материального характера. Справиться с ними оказались в состоянии не все: за квартиры пришлось платить налог, а в квитанциях о квартплате появилась дополнительная строка расходов – на капремонт. В итоге сформировался целый класс «нищих собственников»: для них на первый взгляд незначительное сокращение текущих расходов на содержание жилья оказалось важнее, чем обладание правом собственности.
Возврат недвижимости государству приобрел актуальность и в свете планируемого повышения налога на недвижимость. Сейчас его размер не превышает 2% от стоимости жилья. Расчеты производятся на основе инвентаризационной оценки. В ближайшие годы налог планируют определять исходя из рыночной цены. Да к тому же – повысить его ставку.
Государству есть смысл отдавать приватизированное жилье участникам программ улучшения жилищных условий. В определенных ситуациях повезет тем, кто живет в аварийных и ветхих домах, а также хрущевках. Если квартира или комната в таком здании находится в собственности, ее владельцам предоставят аналогичное (по площади и характеристикам) помещение. Или выплатят его рыночную стоимость. Когда расселяют жилье, которое граждане занимают по договорам социального найма, государство предоставляет им недвижимость исходя из социальной нормы – 18 кв. м на человека. Нетрудно подсчитать, какое жилье, к примеру, получит семья из четырех человек, которая занимает двухкомнатную квартиру площадью 40-45 «квадратов».
Сомнительная выгода
Как прогнозирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский, все эти факторы впоследствии могут спровоцировать рост количества желающих вернуть приватизированную недвижимость государству. «Иногда деприватизацию жилья можно использовать как уловку для участия в социальных программах по обеспечению жильем. Но эффективность этого метода относительна. У города не так много нового жилья – участники госпрограмм могут ждать своей очереди годами. Да и сама очередь расписана на много лет вперед», – рассуждает Халимовский.
К тому же если речь идет о деприватизации жилья, к примеру, в аварийном доме, «прописать» пару-тройку родственников и получить квартиру большей площади вряд ли удастся. После того как здание признается аварийным, власти чаще всего запрещают регистрацию в нем. А если семья все же ухитрится «прописать» новых жильцов, государство может обратиться в суд и признать регистрацию недействительной.
Как свидетельствует менеджер компании «Адвекс – Петроградское агентство» Елена Василевская, деприватизацию можно рассматривать в качестве метода улучшить жилищные условия лишь в тех случаях, когда семья проживает в аварийном здании либо доме первых массовых серий, которые к тому же попали в государственные программы сноса или расселения. «Для схем частного инвестирования, например, расселения коммунальных квартир, применять этот механизм не имеет смысла. В подавляющем большинстве случаев инвесторы выкупают лишь те квартиры, в которых приватизированы все комнаты. Механизм расселения жилья, в котором есть неприватизированные комнаты, очень сложен – необходимо задействовать Горжилобмен, другие государственные структуры. Квартира должна быть действительно очень интересной, чтобы инвестор решился на подобный шаг», – поясняет Василевская.
К тому же если семья пожелает передать государству жилье в относительно престижном районе, она может «прогореть». По закону «социальные» квартиры предоставляют в границах того же населенного пункта. Говоря проще, из центра Петербурга могут переселить куда-нибудь в Шушары, Колпино или Бугры.
Экономика подобных действий очевидна: так, в начале марта город закупил квартиры для целевой программы «Молодежи – доступное жилье» в Шушарах, по 55 тыс. руб. за кв. м. В то время как стоимость «квадрата» в центральной части города часто превышает 100 тыс. руб.
Более того, поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, при расселении квартиры, которая находится в соцнайме, люди даже не имеют права отказаться от того, что им предлагают. В то время как при переселении из приватизированного жилья всегда учитывается его рыночная стоимость. «Если же гражданин останется недоволен суммой выплаченной компенсации или альтернативными метрами, он может обратиться в суд», – резюмирует Сандалов.
Варианты передачи
Существует два способа отказаться от права собственности на приватизированное жилье – расприватизация и деприватизация. Законодательно эти понятия не прописаны, тем не менее большинство участников рынка применяют такие термины.
Расприватизация – это судебное признание недействительным договора передачи жилья в собственность гражданина. Согласно Гражданскому кодексу РФ сделать это можно, если сделка проведена с нарушением законодательства. Например, не соблюдены права несовершеннолетних или договор заключен под влиянием насилия или угроз.
Расприватизация имеет несомненное преимущество: если гражданин сумеет доказать, что жилье перешло в его собственность незаконно, право на приватизацию считается нереализованным.
По закону иск о признании договора приватизации недействительным можно подать в течение трех лет с момента его регистрации.
До июня 2006 года расприватизация была фактически единственным способом вернуть жилье государству: отказаться во внесудебном порядке от права собственности могли лишь малоимущие.
Деприватизация стала новым видом правовых отношений между гражданами и государством. Поправки в Жилищный кодекс дали полную свободу в распоряжении недвижимостью: людям разрешили передавать свою недвижимость государству и заключать с ним договор социального найма.
Тем не менее деприватизация стала явлением во всех отношениях радикальным. Обратной силы она не имеет – возвратив жилье государству, гражданин теряет возможность приватизировать его вновь. Разумеется, бывший собственник уже не будет иметь никаких имущественных прав на возвращенное государству жилье – разве что жить в нем по договору социального найма.
«Жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность, затем предоставляются им в пользование на основании договоров социального найма. Эти процессы регулируются Гражданским кодексом РФ, законами о дарении и о приватизации», – поясняет Сандалов.
Как уточняет Халимовский, для деприватизации нужно обратиться в жилищный отдел районной администрации с заявлением и весьма обширным пакетом документов. Прежде всего необходимо подтвердить право собственности на жилье, оплату коммунальных услуг, продемонстрировать справки форм 7 и 9. Кроме того, нужно предоставить документ, подтверждающий, что передаваемая государству квартира или комната является единственным жильем. Как правило, это делается с помощью выписок о правах на объекты из Единого государственного реестра прав.
В деприватизации может быть отказано из-за несогласия одного из сособственников либо в случае наложенного на жилье обременения (к примеру, квартира заложена по кредиту).
Дорога в один конец
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу утверждают: число операций по деприватизации жилья ничтожно мало.
«В I квартале этого года количество таких сделок увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2010-го. Тогда наше Управление зарегистрировало пять-шесть соответствующих сделок, а сейчас их число возросло до 14, – рассказывает заместитель начальника Управления Росреестра по Петербургу Мария Мельникова. – По своей сути, деприватизация – это самовольное лишение права собственности на подаренное государством жилье. Разговоры о повышении налога пока остаются лишь разговорами. Никто не знает, какова будет его окончательная ставка. К тому же правительство предусмотрит различные льготы по его уплате. Если же вы деприватизируете квартиру, то лишаетесь права собственности со всеми вытекающими последствиями – не можете ее продать, завещать, сдать в аренду без согласия государства».
К тому же, по ее словам, есть много способов принять участие в государственных программах улучшения жилищных условий и без деприватизации. Например, заключив договор мены или с помощью кредита.
Возможность вернуть государству недвижимость и одновременно заключить договор соцнайма предусмотрена лишь до марта 2013 года, когда завершится отведенный законом срок для приватизации жилья. Не исключено, что подобную возможность пропишут в Жилищном кодексе или другом законе, но пока речи об этом не идет.
Но даже если этого не произойдет, у россиян всегда останется возможность дарить свое жилье государству. «Этот процесс в корне отличается от деприватизации. В данном случае органы госвласти не обязаны заключать с дарителем договор социального найма – разве что по своей доброй воле», – поясняет Мельникова.
По ее словам, случаи дарения жилья государству практически не встречаются. Речь идет разве что о совсем экзотических вариантах – передаче квартир-музеев или квартир-памятников.
Эксперты уверены: прежде чем деприватизировать квартиру, необходимо несколько раз просчитать последствия этого поступка. Жилье для большинства российских граждан – это единственный и самый главный капитал. Важнее разве что здоровье.
Как вернуть приватизированную квартиру государству
Новый Жилищный кодекс РФ ограничил срок приватизации 1 января 2007 г., и многие граждане, сохранившие право на приватизацию, спешат получить жилье в собственность. Но есть и такие, кто по разным причинам решил «вернуть» квартиру государству и перейти к договору социального найма. Этот процесс получил название «расприватизация», или «реприватизация».
По каким причинам люди желают вернуть недвижимости прежний статус? В числе первых можно назвать налог на имущество физических лиц, который необходимо ежегодно уплачивать собственникам жилых помещений помимо жилищно-коммунальных платежей. Наниматели его не платят. Конкретный размер устанавливают представительные органы на местах. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0 % от стоимости имущества.
При стоимости до 300 тыс. руб. ставка не должна превышать 0,1 % от данной суммы; 300–500 тыс. — 0,1–0,3 %; свыше 500 тыс. — от 0,3 до 2,0 %. Цена берется инвентаризационная, то есть указанная БТИ.
Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком признается каждое соразмерно его доле; если в общей совместной собственности, сособственники платят поровну.
В принципе пока размер налога не так велик, но курсируют слухи, что скоро его станут рассчитывать исходя из рыночной стоимости квартиры. Вот тогда налог существенно повысится и ударит по карманам многих.
Кроме того, для собственника жилья стоимость коммунальных платежей немного выше, чем для нанимателя.
Кто может вернуть жилое помещение государству?
В соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» малоимущие граждане, приватизировавшие недвижимость до 1 марта 2007 г., вправе передать принадлежащее им на праве собственности жилье в государственную или муниципальную собственность. Государственные органы обязаны принять эти помещения и заключить с гражданами и членами их семей договоры социального найма на занимаемую площадь. Правда, для передачи жилья государству необходимо соблюдение двух основных условий.
Приватизированная квартира должна быть, во?первых, единственным местом постоянного проживания человека и, во?вторых, свободна от каких?либо обязательств. Например, если она заложена по кредитному договору, вернуть ей прежний статус можно только после погашения кредита. То же касается долгов по квартплате.
Планируя расприватизировать жилое помещение, необходимо помнить, что приватизировать его еще раз нельзя! Подобное право можно использовать только однажды.
Расприватизация в Москве
Процесс расприватизации на территории столицы регулирует Закон г. Москвы от 06.11.2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений». Документ вводит порядок, позволяющий людям, необдуманно приватизировавшим жилье, вернуть его городу, став нанимателями. Для этого нужно обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства, каковые органы в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов заключают с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения.
Заявление подписывают все собственники квартиры. Если один из них откажется, расприватизировать жилье невозможно.Договор социального найма заключают с гражданами, передавшими приватизированные ими квартиры в собственность столицы, в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации и города Москвы. В указанном договоре должны быть перечислены все члены семьи бывшего собственника (обладавшие самостоятельным правом пользования жильем) на дату подачи заявления в исполнительные органы государственной власти. Граждане, не являющиеся членами семьи бывшего собственника (сособственников), сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с соглашением, имевшим место при вселении в него.
Признание договора приватизации недействительным
Необходимо отличать расприватизацию жилья от признания договора приватизации недействительным. Последнее возможно, если договор заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания таковым.Основания для признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны тем, по которым признают недействительными и сделки с жильем. Так, если договор заключен с нарушением закона или иных правовых актов, он ничтожен и вследствие этого недействителен.
Недействительной признают приватизацию жилья недееспособными или ограниченными в дееспособности гражданами. В свою очередь признание недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляют в судебном порядке. В интересах лица, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого человека.
Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним), ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей, может быть признан судом как действительным, так и недействительным.
Могут признать недействительным договор, заключенный под влиянием заблуждения, в силу чего приватизация повлекла для гражданина иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным для обстоятельств данного человека. Например, он считал, что приватизация квартиры в совместную собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования данным жильем, но отношения с семьей испортились, а принудительный обмен приватизированного помещения невозможен. В результате люди не могут ни жить в одной квартире, ни выехать из нее.
Суд может признать недействительным договор приватизации, заключенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Последствия признания договора приватизации недействительным
Если договор признан недействительным, квартира переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение. Поэтому при покупке или мене нужно очень внимательно исследовать документы, обращая внимание на то, когда квартира приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т. п. Необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этого жилья ранее не совершено сделок, которые могут признать недействительными.
Иск о признании договора приватизации недействительным суд примет от следующих граждан: принявших участие в приватизации; других заинтересованных (например, членов семьи собственников); иных (опекун, попечитель и др.); прокурора; а также от органов опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных, органов государственной власти или местной администрации.
Требование о признании договора приватизации жилья недействительным можно заявить в течение трех лет со дня его регистрации. В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его продлить.
Почему нельзя тянуть с оформлением наследства: все о выморочном имуществе
Квартира, ценные бумаги или драгоценности — все это окажется в собственности государства или муниципалитета, если владелец умер и не оставил наследников. Но это далеко не единственный случай, когда имущество объявляется выморочным. Разбираемся, почему квартира может стать выморочной и как этого избежать.
Что такое выморочное имущество
Выморочное имущество — это вся собственность или ее часть, которая никому не перешла по наследству [1] после смерти правообладателя. Такие ситуации возникают по нескольким причинам. Например, когда умерший не имел наследников ни прямой, ни второй очереди. В таком случае принадлежавшее ему имущество называется выморочным и переходит в собственность государства. Но бывают и более сложные ситуации. В частности, когда человек написал завещание, в котором намеренно отказал всем близким в своем наследстве. Бывают случаи, когда только часть имущества признается выморочным.
Государству могут отойти жилье или коммерческая недвижимость, земля, ценные бумаги и другие ценные вещи, а также интеллектуальная собственность.
Признание имущества выморочным
Может быть несколько причин, по которым после смерти владельца некому будет передать его собственность. И чаще всего требуется, чтобы совпали несколько обстоятельств:
Срок наследования выморочного имущества
Если у человека нет наследников или они не имеют права на наследство, имущество переходит в государственную собственность, а некоторые объекты, например земли или недвижимость промышленного или хозяйственного назначения, могут перейти муниципальному образованию. Муниципалитет, в отличие от обычных граждан, по закону не имеет права отказаться от наследования, даже если хочет.
О том, куда попадет имущество, объявляется в день открытия наследства. Согласно закону, это происходит, когда оформляются официальные бумаги о смерти. Таким образом, получается, что процедура признания имущества выморочным может начаться сразу же. Но для этого муниципалитету нужно предпринять некоторые действия, чтобы оформить собственность.
Но что делать, если обнаруживается наследник — дальний родственник или спрятанное завещание? Как вернуть имущество законным наследникам? Согласно Гражданскому кодексу РФ, у наследников есть полгода, чтобы вступить в свое право. Даже если муниципалитет начал процедуру оформления имущества выморочным, наследник может у нотариуса заявить свое право на наследство.
Нередки ситуации, когда наследник игнорирует это право, продолжая пользоваться имуществом своего близкого и не торопясь оформлять наследство. В таком случае спустя полгода имущество все равно получит статус выморочного, и доказывать свое право на него придется уже через суд.
Как вернуть выморочное имущество
Если наследник узнал о смерти родственника спустя шесть месяцев или просто не успел заявить о своем праве на имущество, не обойтись без суда. Нужно будет доказывать, что срок не был выдержан по уважительной причине. Для разбирательства придется собирать документы, которые подтвердят, что у наследника не было возможности вступить в наследство. Такими доказательствами могут быть медицинские заключения о болезни, справки с места работы о командировках, показания свидетелей или другие документы.
Если суд признает право наследника, то необходимо будет как можно скорее передать решение нотариусу и вступить в право наследства. Далее потребуется пройти процедуру переоформления собственности.
Как оформляется выморочное имущество
Процесс передачи выморочного имущества непосредственно тем органам, которые будут им владеть, описан в документе Минфина [4]. Сначала Росимущество или его территориальное подразделение у нотариуса получает свидетельство о праве на наследство. Далее оно попадает в налоговые органы, после чего проходит оценку.
Только после этих действий объект наследства попадает на официальные торги, в рамках которых любой может выкупить имущество. Таким образом можно приобрести, например, квартиру. Но даже учитывая, что часто цена на торгах получается ниже рыночной, всегда есть риск, что у такого имущества объявится наследник и возникнут сложности с оформлением права собственности и судебные тяжбы.
Отдай квартиру государству. Почему вернуть приватизированное жильё выгодно?
Для многих собственное жильё — идея фикс, потому что недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству или сдать в аренду. Это актив размером в несколько миллионов. Однако не надо забывать, что любая собственность — это расходы и риск потерять его. Возникает вопрос: может, стоит вернуть приватизированное жильё государству?
Сэкономь — откажись от недвижимости. Фото: yandex.ru
Муниципальное жильё дешевле
Собственность — приманка для мошенников и кредиторов
Квартиру, если она находится в собственности, могут отобрать за долги. Даже из-за единственного жилья случаются судебные прения, в ходе которых кредиторы настаивают на выселении. Успешность подобных дел будет зависеть от настроя судьи.
Нередки случаи, когда одиноких стариков обманывают мошенники, отнимая квартиры через договоры наследования, дарения, пожизненного содержания. С муниципальным жильём подобные махинации не провернуть.
Владельцам коммунальных квартир нет резона переводить жильё в собственность. Выгодно продать комнату скорее всего не получится, а вот улучшить жилищные условия за счёт государства — вполне возможно.
Может, лучше жить в своей квартире?
Недвижимость стабильно растёт в цене, поэтому может стать инвестицией, гарантией безбедной старости и стартовым капиталом для детей. Муниципальная недвижимость — это всего лишь жилплощадь, крыша над головой.
Одинокому старику без детей и внуков собственность, возможно, не нужна. Семейным людям, которые планируют переехать из тесной хрущёвки в большую новостройку или разъехаться с родителями, удобнее приватизировать.
Заберет ли государство квартиру?
— Неприватизированная квартира, наниматель умер, наследник в тюрьме. На квартире долг 300 тыс. руб. Жилье заберет государство? Или какое у данной ситуации будет развитие?
Отвечает адвокат МГКА «Новиков и партнеры» Роман Маличев:
Неприватизированная квартира является муниципальной собственностью. По договору социального найма нанимателю квартиры предоставляется лишь право пользования жилым помещением. Договор считается расторгнутым с момента смерти нанимателя. Кроме того, в силу своего статуса такое имущество не может быть передано по наследству.
Сын нанимателя жилого помещения может претендовать на него только при условии, если наниматель (его умерший отец) подал заявление на приватизацию жилья и начал готовить документы для приватизации. Тогда да, квартира перейдет сыну по наследству, правда, вместе с долгом в 300 тыс. рублей. В случае отсутствия заявления на приватизацию жилое помещение остается в собственности муниципалитета.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Если квартира не приватизирована, она не попадает в наследственную массу и наследовать здесь нечего. Право пользования, по российскому законодательству, не наследуется, значит – жилье перейдет государству.
Однако есть одна особенность – если в период жизни человек изъявил желание о приватизации объекта в собственность (сделал доверенность или начал сбор документов). В судебном порядке, предоставив адекватную доказательственную базу, можно признать право на данный объект за потенциальными наследниками.
Отвечает адвокат, правозащитник Элеонора Абеле:
Неприватизированная квартира – квартира, занимаемая по договору социальному найма. Если ответственный квартиросъемщик умер, и не имеется иных зарегистрированных там людей, тогда данное жилье является собственностью государства. Если кто-то был зарегистрирован в квартире, договор социального найма вполне может быть заключен с этим лицом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Да, жилье, скорее всего, заберет государство. Если наследник не сможет найти денег и представителя для уплаты долга по этой квартире, наймодатель (государство) может подать в суд и потребовать расторжения договора.
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
Развитие у ситуации одно – если квартира не приватизирована, она отходит не наследнику, а государству. Права собственности не было, значит, и наследовать нечего. Долги будут вычитаться из стоимости квартиры, реализуемой государством на торгах.
Отвечает независимый эксперт Николай Яблоков:
Говорить о наследстве можно только в случае имущества, собственность на которое была у умершего. Если квартира не приватизирована, никакого наследства не будет.
Если есть еще кто-то, кто был зарегистрирован совместно с умершим, этот человек сможет (в принципе) приватизировать квартиру. Если совместно с умершим никто не был зарегистрирован, жилье переходит в собственность поселения, на территории которого оно расположено.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.