можно ли взять ипотеку вдвоем

Живем вместе и хотим взять ипотеку, но в брак вступить не можем

Я девушка, живу с девушкой. Естественно, оформить законодательно отношения мы не можем. Но обе мы уже достаточно взрослые, чтобы задуматься о собственном жилье. Мы могли бы совместно накопить первый взнос, а потом делить ипотеку пополам.

Но что делать, если мы вдруг решим разойтись? Как по-честному потом можно будет поделить жилье?

Если кратко, то вам нужно стать созаемщиками и оформить квартиру в общую долевую собственность с выделением долей. Теперь подробнее.

Станьте созаемщиками

Поскольку вы собираетесь платить за квартиру вместе, то имеет смысл стать созаемщиками, или солидарными заемщиками. Так вы вместе сможете нести ответственность по кредиту перед банком и делить платежи пополам. Для банка не имеет значения, с кого взыскивать деньги, если основной заемщик перестанет платить по кредиту. Он может обратиться к одной из вас или сразу к обеим. В любом случае вы будете вдвоем нести ответственность перед банком за весь долг.

Если вы вдруг разойдетесь, одна из вас не сможет взять и прекратить выплачивать ипотеку. Потому что в этом случае банк обратится ко второму созаемщику и взыщет деньги с него. А этот созаемщик в свою очередь сможет подать иск к неплательщику и взыскать с него часть средств, пропорциональную его доле. То есть взвалить ипотеку на кого-то одного будет сложно, отвечать все равно придется.

Чтобы стать созаемщиками, вам нужно найти банк, где лояльно относятся к созаемщикам, которые не состоят в родственных связях. Чаще всего солидарную ответственность несут супруги или близкие родственники: мать, сестра, дети. Но есть банки, где созаемщиками могут быть друзья, партнеры или пара в гражданском браке. Таких банков немного, но они есть.

Платите равными долями и оформите вычет

Когда будете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, я рекомендую платить по очереди или в равных долях, но с разных счетов. Если что-то пойдет не так, вы сможете доказать, что платили вместе, а также получить налоговый вычет на купленную квартиру в максимальном размере.

Каждая из вас имеет право на два вычета. Первый — по расходам на приобретение жилья, в пределах 2 млн рублей. Второй — по процентам по кредиту, в пределах 3 млн рублей. Если платить будет кто-то один, в налоговой возникнут проблемы и одна из вас может не получить вычет. А если налоговая увидит, что платит каждая, — сможете вернуть все деньги.

Оформите жилье в общую долевую собственность

Теперь о квартире. Чтобы получить вычет по расходам на покупку жилья, а также быть уверенным, что платишь за свое, оформляйте квартиру в общую долевую собственность с выделением долей.

У каждой из вас будет своя определенная доля и связанные с ней обязанности. Например, каждая будет платить налог на недвижимость пропорционально своей доле, а квитанция с коммунальными платежами будет приходить на обеих.

Если одна из вас захочет кого-то зарегистрировать на свою площадь, ей потребуется получить согласие второй. Когда кто-то решит, что пора продавать квартиру, то сначала должен будет предложить свою долю второму владельцу, а только потом продавать по цене, не ниже предложенной. То есть распоряжаться своей долей каждый собственник сможет, только спросив мнение другого.

В случае если вы решите разойтись, продавайте квартиру другому покупателю и делите деньги соразмерно долям. Чтобы не зависеть друг от друга, попросите покупателя перевести каждой из вас, как собственнику, причитающуюся сумму на разные счета в банке или заложите деньги разными пакетами через банковскую ячейку. Если кто-то из вас решит оставить всю квартиру себе, он может выкупить вторую долю у другой стороны и стать единственным собственником. Под это можно даже получить новый ипотечный кредит, поскольку банки кредитуют выкуп последней доли в квартире.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Ипотека на двоих

Несмотря на свою распространённость, ипотечные займы до сих пор остаются недоступным видом кредитования для многих граждан РФ.

Для тех, кто хочет приобрести жильё в ипотеку, но не может себе этого позволить из-за скромного дохода, предлагается возможность взять ипотечный кредит на двоих человек. Далее – всё об этом.

Можно ли взять ипотеку на двоих?

Оформить ипотеку на двоих – вполне осуществимая процедура. Более того, банки охотно идут на такую сделку, особенно если ипотека оформляется на семейную пару.

Суть данного варианта в том, что обязательства по ипотечному займу накладываются не на одного человека, а на двоих (иногда и на троих) людей.

Вторым кредитополучателем может стать родственник, приятель, партнёр и даже представитель работодателя, который выступает в качестве созаёмщика или поручителя.

Подписание договора поручителем обеспечивает банку дополнительную гарантию возвращения долга при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Иногда банки даже не требуют от поручителя предоставления сведений о размерах дохода, что позволяет упростить процесс оформления кредита. Однако найти человека, готового отвечать по обязательствам заёмщика непросто, поэтому данный вариант применяется нечасто.

Более распространённой сделкой можно назвать заключение договора с созаёмщиком. В этом случае финансовые обязательства будут разделены поровну (или в долях) между двумя заёмщиками.

Ипотека на двоих супругов

Законодательство РФ чётко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, поэтому банки охотнее всего выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двоих супругов – весьма распространённая практика в России. По закону супруги, приобретающие жильё в кредит, автоматически становятся созаёмщиками и собственниками, если иное не указано в брачном контракте.

Покупка квартиры в ипотеку на двоих собственников подразумевает, что каждому супругу придётся собирать свой пакет документов.

При супружеской ипотеке возможны 2 варианта погашения долга:

Интересная деталь: известно, что со стоимости жилья и процентов по ипотеке заёмщик может вернуть подоходный налог.

Сделать это можно по итогам каждого года, предоставив в налоговую инспекцию требуемый пакет документов.

Однако на налоговый вычет может претендовать только работающий созаёмщик. Данный нюанс закреплен законодательно.

Ни одна ипотечная сделка не обходится без страхования. Поэтому следует знать, что оформление страховки в случае оформления ипотеки на двоих обойдётся в 2 раза дороже.

Обратите внимание! Если один из созаёмщиков теряет трудоспособность, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жильё.

Ипотека на двоих без брака

Регистрировать брак или нет – обоюдное дело двух лиц, ведущих совместное хозяйство. Ранее банки не оформляли ипотеку гражданским парам. Но сегодня всё изменилось: 95% кредитных организаций идут на такую сделку, не требуя от созаёмщиков свидетельства о браке.

Условия заключения договора в обоих случаях одни и те же, за исключением одной особенности: зарегистрированные супруги, выплатив ипотеку, получат жилплощадь в совместную собственность, а гражданские – в долевую.

Созаёмщики, не являющиеся членами одной семьи, могут взять ипотечный кредит только при условии, что они выступят соинвесторами. И доли их в квартире распределяются в зависимости от установленных договорённостей и финансового участия каждого из них.

К примеру, если жена, продав комнату в коммуналке, внесла первоначальный платёж в размере 40% от стоимости жилья, а остальные 60% по ипотеке выплатил муж, то и собственность поделится в таких же пропорциях. Впрочем, созаёмщики могут определить доли самостоятельно, как того пожелают.

Долевая схема в данном случае защищает интересы каждого из супругов. Ведь квартира, оформленная в рамках гражданского брака на одного из сожителей, по закону никакого отношения не будет иметь ко второму сожителю. Конечно, можно доказать свою причастность к покупке жилья через суд, но это весьма длительный и довольно затратный процесс.

Других различий в условиях ипотечного кредитования для официальных и гражданских семей нет, но проблемы возникают, если гражданские муж и жена решили расстаться.

Однако если ипотека на квартиру была оформлена в долевую собственность, то раздел имущества при разводе не будет особо проблемным.

Можно продать квартиру (даже залоговую) и разделить деньги согласно вложениям или компенсировать одному из супругов его долю. При этом банк может пересмотреть график выплат для экс-супруга, выкупившего долю созаёмщика.

При оформлении ипотеки на супругов, не состоящих в браке, включайте в договор дополнительный пункт о порядке возврата ипотечного долга в случае выхода одного из супругов из программы кредитования.

К минусам оформления ипотеки на двоих незарегистрированных супругов можно отнести:

Как взять ипотеку на двоих собственников в 2021 году?

Для оформления сделки надо посетить отделение выбранного для этой цели банка. Онлайн-запрос в рамках такой сделки не действует. При подаче заявления соискателям необходимо иметь при себе все основные документы.

Необходимо различать 2 способа оформления ипотеки на двоих: созаёмщики и поручительство. Оформить жильё в собственность на двоих могут только созаёмщики. Поручитель несёт ответственность по обязательствам только в случае возникновения трудностей с оплатой займа у заёмщика.

Сама процедура оформления ипотечного кредита на двоих – стандартна и не потребует особых временных затрат.

Созаёмщики предоставляют:

В отдельных случаях банк может затребовать дополнительные бумаги, такие как свидетельства о рождении на детей, о браке и прочие специальные документы.

По завершении оплаты ипотечного долга созаёмщики становятся полновластными владельцами взятой в кредит недвижимости, что позволяет им оформить свои права собственников в Росреестре.

В завершение стоит подчеркнуть, что к оформлению ипотеки на двоих необходимо отнестись очень серьёзно.

Не стоит привлекать к участию в сделке малознакомых лиц или людей (даже родственников), не внушающих доверия. Следует помнить, что созаёмщики имеют равные права на ипотечную недвижимость.

А чтобы в ходе погашения ипотечного долга не возникало проблем и разногласий, важно ещё до подписания договора учесть все детали, закрепив дополнительные пункты на документе, заверенном нотариусом.

Источник

Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

Источник

Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих

Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.

Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.

Содержание

Что такое ипотека с созаемщиками

Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.

«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.

Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.

Требования банков к созаемщикам

Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.

Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.

Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».

Поручитель и созаемщик

Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.

Права созаемщика

Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).

5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.

6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.

Банки об ипотеке с созаемщиками

Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:

— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.

Как платить ипотеку с созаемщиками

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.

Источник